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解析物权法
【原文】〖登记费用〗
第二十二条不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。
【解析】〖放权让利〗
本条款容易理解，不动产登记时，所收登记费，是按登记或办证的件数来决定的，一不按照不动产的面积收取，二不按照不动产的体积收取，三不按照不动产的价款或者价值收取。这是“让利”的意思。另外，还有“放权”的意思：具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定即可。
◎〖登记费用〗
一、登记费用
登记费用，即各种不动产登记或者各种制式登记的登记费用，指物权法规定的全国统一“按件记费”、“按件收费”的费用。其目的在于清理整顿乱收费的不正之风，限制登记机构的收费权限，规范收费行为与收费额度，减轻登记申请人的负担，提高工作效率。登记机构不是营利性组织，他们的工作性质是为登记申请人服务，没有权利自定收费项目、收费标准，更不能借此收取高额费用。如按照每套住房收取的费用统一定为80元，纠正了从现行的按房屋价值量定率计收、按房屋建筑面积定率或定额计算的乱收费行为，基本上降低了当事人的登记负担。
物权法第条明确规定：“不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。”这为规范全国的收费标准、统一收费额度、限制登记机构的权利、特别是禁止巧立名目乱收费和收高费的种种不良行为、歪风邪气，以及价格制定与监管等项，进行了框架性规定。立法机关在物权法立法征求意见过程中，很多权利人意见很大，反映出不动产登记机构巧立名目乱收费和收高费的行为很严重，也相当普遍。有的提出，一段时间以来，许多地方存在着不动产登记收费过高的问题，并且无论是不动产所有权登记，还是对不动产抵押权等不动产他项权利的登记，普遍地按不动产的面积作为计收登记费的标准。有的地方按照不动产转让或者抵押合同标的额的相当比例收取登记费。如有的地方如此规定房屋抵押登记收费标准：“抵押评估价值10万元以下1%；10万元至100万元0.7%；100万元至1000万元0.3%；1000万元以上0.2%。”该标准下面还附有注释：“以抵押评估值计费基数，实行差额率累进收费。由抵押人支付，每件收费基准抵押期限为一年，低于一年期的收费可下降50%，超过一年的收费标准可上浮，但最高不得超过50%。”显而易见，这些地方的规定一如霸王条款加重了交易负担，侵害了登记申请人的合法权益还振振有词，在物权法立法中以铁腕整治不动产登记机构的巧立名目乱收费和收高费的种种不良行为、歪风邪气。
应当指出的是，2002年国家计委、财政部发布了《关于规范房屋所有权登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》，基本上降低了当事人的负担。但是，该通知中却留下了一个“放权”的尾巴：“住房以外其他房屋所有权登记费，统一规范为按宗定额收取，具体收费标准由省、自治区、直辖市价格、财政部门核定。”在地方保护主义、部门收费主义利益驱动下，各个地方的收费标准五花八门。如有的地方的土政策，对住房以外其他房屋所有权登记费，建筑面积分为100平方米以下、101至500平方米、501至1500平方米、1501至3000平方米、3001至10000平方米和10001平方米以上的，分别收费100元、200元、300元、400元、600元、800元几个档次。住房以外其他房屋他项权利（包括所有权、典权）登记费比照上述规定执行。确切地说，这些六个档次的收费标准并不高，但仍然是相当乱，而且地区之间相比更乱。物权法规定“具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定”，为由中央放权到集权、统一全国的收费标准奠定了法律原则，遏制了乱收费甚至于收高费的土政策，向公开公平公正迈进了一大步。以上两段资料，根据全国人大常委会法工委民法室编著的《中华人民共和国物权法解读》的资料改编。
登记费用是个基本概念，应当实行登记收费权利人统一、登记收费类型统一、收费标准统一等“三统一”原则。从其主要内容上包括以下几点：
1．统一登记收费权利人
不动产登记收费权利人，指县级以上土地（含建设用地、宅基地、耕地、草地、林地、滩涂、山地、荒地、未利用地）、矿产矿地、海域、房屋（含建筑物）等不动产登记机构，他们各自有权依法收取登记费用。
其中，合署办公登记与收费的，由新成立的登记机构有权统一登记与收费，原登记机构不再有权收费。如房屋登记机构与土地使用权登记机构合署办公登记与收费的，由新成立的房屋登记机构行使统一登记与收费的权利。
2．统一登记收费类型
统一的不动产登记收费类型，包括土地（含建设用地、宅基地、耕地、草地、林地、滩涂、山地、荒地、未利用地）、矿产矿地、海域、房屋（含建筑物）等所有的不动产登记类型，也包括所有权或者使用权的总登记、初始登记或者预告登记、变更登记或者更正登记、转移登记或者转让登记等各种登记类型。但注销登记、抵押权登记、典权登记不得收费。
3．统一收费标准
统一收费标准，指在全国各地区由统一的不动产登记收费权利人针对统一的不动产登记收费类型实施统一收费标准。不搞浮动收费制或者弹性收费制。
按照2002年国家计委、财政部发布的《关于规范房屋所有权登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》（计价格[2002]595号）第三至第五条规定：
第一，对住房收取的登记费，每套收费标准为80元。
规定要求，对住房收取的，从现行按房屋价值量定率计算、按房屋建筑面积定率或定额计收、按套定额计收等，统一规范为按套收取，每套收费标准为80元。
住房以外其他房屋所有权登记费，统一规范为按宗定额收取，具体收费标准由省、自治区、直辖市价格、财政部门核定。农民建房收费标准按照《国家计委、财政部、农业部、国土资源部、建设部、国务院纠风办关于开展农民建房收费专项治理工作的通知》（计价格[2001]1531号）规定执行。
第二，注销登记不得收费。
规定要求，注销登记不得收费。各地按照管理权限批准收取的房屋他项权利（包括抵押权、典权等）登记费，比照上述规定执行。
第三，一本免费，二本10元。
规定要求，按规定核发一本房屋所有权证书免于收取工本费；向一个以上房屋所有权人核发房屋所有权证书时，第增加一本证书可按每本10元收取工本费。
权利人因丢失、损坏等原因申请补办证书，以及按规定更换证书且权属状况没有发生变化的，收取证书工本费每本10元。
第四，不得收取房屋勘丈费等费用
规定要求，除本通知规定的收费项目和收费标准外，房产行政主管部门在房屋所有权登记过程中不得收取房屋勘丈费等其他任何费用。
不动产登记乱收费问题由来已久，房屋登记乱收费问题只不过是冰山一角。在“房地产财政”、“收费财政”利益的驱动下，各种名目的收费项目、收费方式、收费标准应运而生，令不动产登记申请人不胜其烦。从计价格[2002]595号到《物权法》，重点根治不动产登记乱收费问题，这不仅仅是个经济问题，更加重要的是政治问题和物权问题，是非解决不可的重大问题。因此，本法本条款的规定不是多余的规定，而是非常必要的制度式规定。
4．物权法的统一性原则
物权法的统一性原则，既有刚性的一面，也有弹性的一面。
刚性的一面，是指“不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取”，要求全国统一收费方式与收费额度，并且统一废除不合理的收费方式与收费额度。
弹性的一面，是指“具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定”，信任与尊重有关的主管部门，也不把价格说死，即跟外国不动产登记法那样死死地将价格固定下来。
物权法的主要目的是保护不动产登记申请人和利害关系人的合法权益，但也不忘记保护登记机构的合法权益。由于有弹性的一面，允许他们在合适的时候适当调整收费价格。比如说，由于物价和人工费上升、房屋产权证制作成本上涨，原来的每本10元不够本钱了，适当提高10元至40元也未尝不可。你看看，从计价格[2002]595号到《物权法》出台经历了5年时间，从《物权法》颁布到现在又经历了多少年时间？一晃就是几年、十几年就过去了，那物价和人工费涨了多少倍啊？慢慢涨，工本费涨到30元至40元也不为过。
物权法立法时，是按照既定扬弃的方针办的。计价格[2002]595号对于以前的住房登记乱收费行为进行了清理与规范，取得了一定的成效。但是，他们放权于省、自治区、直辖市价格、财政部门，紧接着住房以外其他房屋所有权登记费同样是混乱而居高不下。物权法当然要继承发扬计价格[2002]595号合理的一面，同时要摈弃他们不合理的一面。
物权法于2005年第三稿将要出台时，进一步广泛听取专家和群众意见，后面经过两年时间共8次修改定谳。本条款是在第三稿第25条基础上修改成就的。原文是“不动产登记费不得按照不动产的面积、体积或者价额的比例收取。具体收费标准由国务院规定。”经过多次审议与修改，增加了关键词“不动产登记费按件收取”，改写了中心词“具体收费标准由国务院规定”为“具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定”，刚柔相济，恰到好处。
二、登记费用与统一治理
1．物权法的统一治理
从权威解读文本上反映的情况来看①，计价格[2002]595号也确实发挥了一定的规范性作用。但是，后面留有一个尾巴，新的不规范问题开始显现：“住房以外其他房屋所有权登记费，统一规范为按宗定额收取，具体收费标准由省、自治区、直辖市价格、财政部门核定。农民建房收费标准按照《国家计委、财政部、农业部、国土资源部、建设部、国务院纠风办关于开展农民建房收费专项治理工作的通知》（计价格[2001]1531号）规定执行”。这正是物权法要重点解决的重大问题。
权威解读文本中列举“按宗收费”的不统一的问题是：各地方各自作出规定，收费水平不一。
A．如有的地方规定，住房以外其他房屋所有权登记费统一规范为按宗定额收取：建筑面积100平方米及以下的每宗100元；建筑面积101至500平方米的每宗200元；建筑面积501至1500平方米的每宗300元；建筑面积1501至3000平方米的每宗400元；建筑面积3001至10000平方米的每宗600元；建筑面积10001平方米以上的每宗800元。住房以外其他房屋他项权力（包括抵押权、典权）登记费比照上述规定执行。
从字面上看，每宗收费标准是100～800元，似乎是不算很多，但对于某些大型企业如冶金、大型机械、石油化工等行业的企业是个不小的负担，少则几万、多则几十万的登记成本。这些钱被登记机构拿去并不能产生生产效益，很可能是拿去挥霍浪费而产生负效益。一些城市的企业有成千上万家，相关的不动产登记机构通过这些高额的收费，每年到底会收取几百万或者几千万“特殊登记费”也未可知，资金的沉淀数额与程度是十分惊人的。
B．有的地方规定，“非住宅50平方米以内收100元，50～100平方米以内收200元，100平方米以上不超过4000平方米，以200元为基础每超过100平方米加收20元。”
C．还有的地方规定，大于1000平方米小于2000平方米的收1000元，大于2000平方米小于5000平方米的收1500元，大于5000平方米小于10000平方米的收2000元，大于10000平方米小于20000平方米的收4000元，20000平方米以上的收10000元。
从上述三个收费标准来看，一个比一个厉害，以C标准最为厉害，B标准不甘心落后，A标准仍然有瘕疵。
C标准的最高收费是10000元，每平方米约0.5元左右，而A标准的最高收费是800元，被多出9200元。
B标准100平方米以上不超过4000平方米最高可达980元，而A标准建筑面积3001至10000平方米的每宗600元，最高额度每宗超过380元以上。
当然，A标准也不是吃素的。计价格[2002]595号规定住房的登记收费标准是每套80元，A标准最高可达每宗800元，是住房价格的10倍。
综上所述，不动产登记机构的收费，主要是住房以外其他房屋所有权登记收费，在《物权法》出台之前的那个时候，简直是混乱得一塌糊涂，简直是把登记机构当成了摇钱树，甚至于有的相当于变相的“收租院”！根本问题在于计价格[2002]595号放权不当所致，当时就不应当将定价权放到省、自治区、直辖市价格、财政部门核定！《物权法》的意义在于，针对以上恶劣情势，果断地作出了纠风的决定，这是完全正确、非常及时的！
当然，在计价格[2002]595号颁布之前情况更加糟糕。
权威解读文本上首先披露了这方面的严重问题。房屋产权登记中，那年头遇到的“高价登记”问题至今令人心有余悸。
有的地方，按照不动产转让或者抵押合同的标的额的相当比例收取登记费：“抵押评估价值10万元以下1%；10万元至100万元0.7%；100万元至1000万元0.3%；1000万元以上0.2%”。该标准正面还附有注释：“以抵押评估值计费基数，实行差额定率累进收费，由抵押人支付，每件收费基准抵押期限为一年，低于一年期的收费标准可下浮50%，超过一年的收费标准可上浮，但最高不得超过50%”。
以上不动产登记收费，也可能是世界之最。它与其他不动产登记收费最大不同之处有三点：一是，一年又一年地反复收费或者惩罚性加权收费。不像其他不动产登记收费是一劳永逸。二是，收费标准高得离谱。最低收费标准是1000元，最高收费标准是20000元至无穷大。三是抵押人多，有的大型企业抵押评估值数以亿计。如购买房屋的当事人，多数是到银行抵押贷款才成行的，一套房屋评估值100万元以上是常见的现象，从大型企业到中小型企业抵押贷款、抵押还债的也非常普遍。不动产抵押一年以上的十分普遍，为登记机构反复收费和惩罚性加权收费提供了便利条件。某种程度上对于多数抵押人是雪上加霜。
更有甚者，自从上世纪九十年代末以来，中国的“国退民进”风潮一浪高于一浪，国有、集体企业的不动产登记运动也随之风起云涌。这些公共所有制企业，无论是从实登记或者是隐瞒登记，均可以令公共财产大量流失。从实登记吧，那高额的登记费非掏出不可；隐瞒登记吧，在企业各种改制过程中会造成更大的财产流失。由此可见，不动产登记是把双刃剑：既能确权，又能失权。
不动产登记的作用在物权法得到显现，不动产登记乱收费的危害作用也是不能低估的。
2．相关收费的统一治理
不动产登记乱收费确实很令人不安、令人非常厌恶。其实，不动产行业特别是房地产行业的乱收费更加令人发指。收费项目多如牛毛，收费额度居高不下，推高了房地产价格，严重地损害了置业者和产权人的合法权益。因此，相关收费的统一治理更具有特别重要的意义。
本条款执行以后，不动产登记费大概工本费10元。按照以前的收费方法，不动产登记费用，少则几十元，多则几千、几万元甚至更高。
确定了收费标准，确定了“放权让利”的原则，不动产登记乱收费、乱罚款的现象有所收敛。但是，土地测量费、勘探费、工程费、鉴定费、估价费、招标费、挂牌费、拍卖费、中介费等大宗费用不一定跟着降下来。房屋测量费、鉴定费、估价费、招标费、挂牌费、拍卖费、中介费等大宗费用也不一定跟着降下来。因此，这些项目如果也有一个明确的、统一的收费标准，就会使不动产权利人以更大的实惠，制止乱收费的综合效果就会更加明显。
许多房地产商抱怨，涉及土地转让、房屋及建筑物建设方面的手续多，收费名目多，收费费用高，使房地产商不胜其负。如果拿不动产登记费用与那些七七八八的名目比起来，是小巫见大巫。不动产登记收费以外的收费，也是需要透明度和张驰度的。否则，就会乱收费的单位和部门钻了空子。
最近，有开发商大吐苦水，说土地成本占房价的四成以上。而国土资源部副部长、国家土地副总督察鹿心社宣告说，平均地价只占房价的23.2%，目前地价占房价的15～30%。他透露，国土资源部调查了620个房地产开发项目，在东部、西部、中部有不同的类型，得出的数据就是那些。他还说，中国的比例远低于邻国。美国是28%，加拿大是24%，英国是25%～38%，韩国是50%～65%，日本是60%～75%，新加坡是55%～60%，中国的比例远低于邻国。②
如果开发商说的话属实，并且国土资源部的官员说的话也属实，那么，这里面有一个绝对差，高达16.8%。这个数据从哪里来？到哪里去了？是不是因为乱收费导致开发商高达16.8%的财务损失？如果全国的开发商这种财务损失累加起来，一定是个巨大数字！
因此说，打击乱收费，既要打苍蝇，又要打老虎。广大开发商在期待着，广大房地产的消费者也在期待着……
应当说，不动产登记费用只不过是冰山一角。土地测量费、勘探费、工程费、设计费、鉴定费、估价费、招标费、挂牌费、拍卖费、中介费等大宗费用之乱收费、收高费现象更加严重；按照房地产商代言人、华远房地产公司老总任志强所说，房地产税费多如牛毛，政府拿走七成。所有这些，标志着从中央到地方、到企业，乱收费、收高费现象已经是普遍化了。所有这些的高额成本，最终会全部加在购房人身上，故住房遂成为老百姓头上新三座大山之最大的大山，问题更加复杂与严重。这么说来，整治乱收费、收高费现象是个系统工程，必须下狠功夫进行全面解决，而中央政府和各级地方政府应当积极带头参与还权还利于民，并应当形成制度化贯彻始终！
注释：
①全国人大常委会法工委民法室编著《中华人民共和国物权法解读》第50～52页。
②广州日报2009年6月24日AⅡ2版《国土资源部：地价只占房价的23.2%》
字数：7071字
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