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解析物权法
陈绪国
【原文】〖登记生效〗
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载不动产登记簿时发生效力。
【解析】〖不动产登记生效〗
本条是对于第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”的具体化，即确定不动产物权登记生效的时间：“自记载不动产登记簿时发生效力”。
◎〖不动产登记生效〗
一、基本概念
不动产登记生效主义，系指不动产物权的设立、变更、转让和消灭的生效条件、生效机制和生效时间，依照法律规定应当登记的，自记载不动产登记簿时发生效力。此项登记制度，是不动产登记制度最规范、最具法律效力的登记制度。其与不动产登记对抗主义相对，形成鲜明的对比和巨大的反差，彰显了不动产登记生效主义的优越性，成为人们开展物权活动的首选方式。
两种登记方式的区别。登记对抗主义是指不动产物权依法律行为变动时一经当事人合意即可生效，但效力很低，不能对抗善意第三人。登记生效主义是指不动产物权依法律行为变动时，既需要当事人具备物权变动的合意，又必须将合意予以登记，否则物权变动行为不能生效。
中国不动产动产登记生效，系指不动产物权的设立登记、变更登记、转让登记和消灭登记的生效时间。在不违反土地、房屋等不动产登记法规定的条件下，依照法律、行政法规规定应当登记的，自记载不动产登记簿时发生效力。此条专指不动产登记生效主义对象的专项规定与规范化要求。
不动产登记生效主义，一般而论，是指特定的不动产非登记不可，不登记就不能发生法律效力。“登记生效主义”加上“合同生效主义”，就会使不动产物权的确认与保护显得更加完美。正如物权法第条所示，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
四大类不动产登记及其时效要求如下：
1．设立登记与一般要求
不动产物权的设立登记，指在国有或者集体土地上依法成立的建设用地使用权、其他土地使用权或土地承包权、地役权、抵押权登记，以及房屋所有权或使用权设立登记、抵押权设立登记，是在土地总登记之外的程序式登记，包括排查登记、初始登记、预告登记和确权登记。
这是最常见的登记形式，没有不动产物权的设立登记，不动产的变更登记、转让登记和消灭登记难以进行，或者根本无法进行。在时效上有一般的要求，房屋与土地的登记时效各有不同，登记生效主义和登记对抗主义的也不相同。其中，对于预告登记有另类的要求，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
2．设立登记与特别要求
不动产物权的变更登记，指在国有或者集体土地上依法变更的建设用地使用权、其他土地使用权或土地承包权、租赁权、地役权、抵押权登记，以及房屋所有权或使用权变更登记、抵押权变更登记，包括不动产物权主体变更登记或者权利人姓名、名称变更登记，土地用途等内容发生的变更登记，土地或者房屋抵押权变更登记。这种登记在不动产交易过程中较为普遍。
为了交易的安全，当事人应当从速申请变更登记，在时效上有特别的要求。
3．转移登记与特别要求
不动产物权的转移登记，指在国有或者集体土地上依法转移的建设用地使用权、其他土地使用权或土地承包权、租赁权、地役权、抵押权登记，以及房屋所有权或使用权变更登记、抵押权转移登记，包括不动产物权主体转移登记或者权利人姓名、名称转移登记，土地用途等内容发生的转移登记，土地或者房屋抵押权转移登记。在《土地登记规则》和《土地登记办法》中，不动产物权的转移登记与不动产物权的变更登记合并为“变更登记”。
为了交易的安全，当事人应当从速申请变更登记，在时效上有特别的要求。
从物权法上析义，不动产物权的变更登记只不过是物权的主体或者客体的变动，侧重于物权的存在；不动产物权的转移登记标志着物权的主体或者客体发生了质的变化，侧重于物权的消灭，并与注销登记相连通。
4．注销登记与特别双向要求
不动产物权的注销登记，指在国有或者集体土地上依法注销的建设用地使用权、其他土地使用权或土地承包权、租赁权、地役权、抵押权登记，以及房屋所有权或使用权变更登记、抵押权注销登记，包括初始登记、预告登记的注销，违法或者严重错误的设立登记、变更登记或转移登记的注销，异议登记成立后的注销登记，土地或者房屋权利消灭的注销登记。
这种登记的时效性很特别，表现在以下几个方面：
（1）可以双向注销登记生效。权利人主动申请注销登记，自记载不动产登记簿时发生效力；权利人逾期怠于申请注销登记，登记机关有权代为登记，自记载不动产登记簿时发生效力。
（2）因转移不动产权利而自动生效。不动产权利人与房屋所有权或者土地使用权转移予他人，受取人已经进行产权登记。他人取得产权并且被批准登记之日，即使是原权利人未进行产权注销登记，此时仍然可以生效。
（3）因政策调整而大规模地普遍注销生效。中国农村的土地承包使用权，是在全国范围内全体农村组织中同时进行的，数以亿户的农村土地使用权在变更土地方位以后即将原有的土地权利注销生效，包括登记注销生效与自动生效。
（4）注销登记生效与产权设立生效并立。一般而论，不动产的产权登记被注销后产权随之消灭。但中国的不动产注销也有例外的情形。`按照物权法第20条的规定，只要权利人与开发商签订了商品房预售合同，权利人就可以拿着合同书去登记机构办理预告登记。此后，权利人根据预告登记取得正式的产权成立登记，虽然预告登记被注销，却是同一个权利人获得正式登记与产权的开始。
二、生效时间的一般分析
1．登记生效时间
本条所称“效力”，系指不动产登记机构已经确认了的不动产物权申请人的法定的效力，同时树立了不动产权利人排他性权威的效力。完全正确的登记相应产生完全符合性效力，有瘕疵的登记相应产生不完全符合性效力。无论是完全符合性效力还是非完全符合性效力，在不动产物权未变更登记之前，法定的效力是依然存在的。这是由登记生效的官方权威性决定的。可以说，是登记机构的权威造就了登记的效力，是不动产权利的排他性权威维持了登记的效力。
本条所称“生效时间”，系指不动产物权申请人经过一系列法定程序，办妥了一切合法手续，最终将自己的排他性权利记载于不动产登记簿之中的时间。即何时登记完毕，何时OK。只有达到这种程度，登记机构和登记申请人的事宜才告一段落。
不动产物权登记的生效时间，目前仅规定起始时间，未规定终结时间。这可能是目前立法上有某些难度，涉及问题较多，不好作出硬性规定。
2．登记失效时间
不动产物权登记的生效时间，与不动产物权登记的失效时间是相对立的事物。物权法第19条规定，登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效；第20条规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
登记生效与登记对抗是对立统一的物权法则。登记生效，是站在物权优先原则上赋予不动产物权人的一种优先权或者优先救济权。此类生效，是在不动产物权上未附设债权、抵押权基础上比较有效。如果在不动产物权上附设了债权、抵押权，可能要分门别类地对待。譬如，某甲家里有一套房子，在未登记之前为抵债而抵押给某乙，但是没有变现。在此时，此套房子就产生了登记对抗，即不能因房屋登记而恶意对抗第三人。也是在此时此刻，不动产物权人自己丧失了优先权或者优先救济权，而债权人的债权则优先于物权，正好与原来的权利翻了个身，颠倒了个儿。
3．债权下的生效
下一条，即物权法第15条，就是债权生效的条款，即合同自由穿越了物权自由，与本条款并立起来了。这看起来是不可思义的，实际上是并不奇怪。物权的保护与限制，物权的生效与反生效，物权与债权彼此消长，构成了肯定与否定或者否定之否定的多重物权效应。
无论是登记生效主义或是合同生效主义，都各有各的长处和短处。实施登记生效主义的前提条件，是要实现执行物权法普遍化和不动产登记普及化。如果有的自觉登记，有的拒绝登记，明规则与暗规则并行，正规则与潜规则同行，会使登记生效主义打折扣。中国几千年来一直是合同生效主义为主流，要转向登记生效主义，将会有一个缓冲期。
实施合同生效主义的前提条件，是要认真区别恶意占有与善意占有，是要认真辨别“实际知道”、“调查知道”和“登记知道”的各种情形，例如《物权法草案（参考）》一书中介绍的美国法，就属于合同生效主义的情形。合同生效主义比较简便易行，比较便利于财产当事人的交易，但往往会遗留一些尾巴，留下一些纠纷，主要的物权优先权的纠纷。登记生效主义虽然繁琐一些，但基础工作做实了，今后的经济纠纷就少一些，法律保障的力度也大一些。
有人将大陆法系的不动产登记，分为“登记对抗”和“登记生效”两大类别，这未免过于简单。法国民法主要来源于日耳曼法，是以债权为中心的，当然是以合同生效主义为主体，这并不是什么故意制造“登记对抗”，这是由于保护财产权的角度不同而已。日本民法主要来源于罗马法，当然是以登记生效主义为主体，这并不是什么故意制造“登记生效”，这是由于保护物权的角度不同而已。大陆法并不是将两者绝然分开的，只是侧重点不同而已。
《德国民法典》第873条第1款规定：“为转让一项地产的权利，为在地产上设立一项物权以及转让该项权利在该项权利上设立其他权利，如法律没有另行规定，必须有权利人和因该权利变更而涉及的其他人的合意，以及该变更在不动产登记簿中的登记。”“合意”应当是合同生效主义。
《日本民法典》第176条规定：“物权的设定及转移，只因当事人意思表示而发生效力”，这按照某些人的观点，是“登记对抗”，本人称之为“合同生效主义”；第177条又规定：“不动产物权的取得、丧失及变更，除非依登记法规定进行登记，不得以之对抗第三人。”这按照某些人的观点，是“登记生效”，本人称之为“登记生效主义”。从这里可以看出，“合同生效”与“登记生效主义”是两手并用的。
◎【可探讨的不动产登记生效】
也许，许多人压根儿不知道不动产物权登记、登记生效暗藏着许多不为人知的奥秘。许多人想法是，登记就是登记，登记不是很简单吗？
且慢。一部物权法是能够提供物权人一次大餐，至于这个大餐的主料、佐料、汤料都用了那些，用了多少，烹饪的手法如何，吃大餐的人并不完全明白，甚至一点都不明白。
普通人看物权法，是从物权法到物权法，知其然而不知其所以然。用学者的眼光看物权法，是从物权法到物权法理，然后再回到物权法，不仅知其然，而且还要知其所以然。
不动产物权登记，是确认不动产物权的最重要的环节，这里面涉及到许多物权法理和登记技术。为了卓有成效地做好做实这项工作，各国的立法部门费尽心机。在《解析物权法（）》中，作者列出了日本《不动产登记法》修改了34次，其实是在该法施行96年修改的次数，几乎是每3年修改一次的密度。这证明了不动产登记确实面临着许多棘手的问题。
《物权法草案（参考）》一书中大量介绍了国外不动产登记的大量资料，其中，关于不动产登记对于物权变动的效力也有一些记载。总之，作者看了许多次数，总是看不懂。
如果以研讨或者修改物权法的角度来看问题，可能会涉及到许多新问题。以下几个问题试提一下：
第一，我国不动产物权的登记，是否在正式登记之前设立一个假登记？
所谓假登记，就是类似于预告登记的第一次登记。物权法第二十条规定了预告登记的概要内容。它是合同生效主义与初始登记生效主义结合起来，生成一个假登记。
既然假登记是初始登记，那么，其法律效力属于不动产物权登记效力的一半，另外一半需要最终登记来完成。
日本《不动产登记法》第2条就是假登记，规定“假登记于下列各项情形进行：1、未具备登记申请程序上需要的条件时；2、欲保全前条所载权利的设定、转移、变更或消灭的请求权时；上述请求权为附始期、附停止条件或其他可于将来确定者时，亦同。”此条款中所称“前条”，就是第1条，是关于不动产登记的9大对象的，包括不动产的所有权、地上权、永佃权、地役权、先取特权、质权、抵押权、永租权、采石权。这些规定，比较祥细。
日本的不动产登记分类，将假登记与预告登记分为两个门类，不是一个门类。但是，假登记是离不开预告登记的，否则，假登记就没有法律保障，或者就没有信誉。
假登记是有好处的。首先，它是通过公告预告来晒物权的，让不动产当事人广而告之，也是最好的公示形式之一。特别是将官员的财产公之于众，晒一晒，让大家一同来监督，是大有裨益的。其次，它给予了不动产的原物权人和新物权人以缓冲期，在此期间，双方可以行使后悔权。后悔权特别有利于房地产的消费者，许多人在买到房屋以后大呼上当，是时间紧任务急，对于买房操之过急所致。上当以后，不能退房，是没有能够行使后悔权所致。当然，房地产商也可以在假登记期间行使后悔权。其三，由于假登记作铺垫，终端登记就会少出差错，这对于登记机构和登记当事人都是有好处的。那种“一锤子定音”的做法，难以避免出错。
【建议】要么在物权法中增加假登记的条款，要么在未来的《不动产登记法》中增加假登记的条款。
第二，不动产抵押后登记的生效，包括“合同生效主义”的生效和“登记生效主义”的生效，物权法中很少涉及，应当补充这方面的内容。
物权法第一百九十九条介绍了不动产抵押的清偿，共三种类型，是附带讲出不动产抵押的登记与未登记，没有着重规定其生效的各种条件。担保法中规定了几条抵押物登记，没有规定其登记的生效时间、生效方式等，似乎也有欠缺。
前面讲到，两种生效主义，各有各的长处与短处。但是，当抵押物权产生以后，如何使合同生效，如何使登记生效，或者如何让两者共同生效，这里面还有许多未知的东西。在这一方面，法官可能比较在行。应当广泛征求法官们的意见，反复研究，反复斟酌，博采众家之长，以期得到圆满的结果。
不动产抵押登记的生效条件，包括设立、变更、转让和消灭的生效条件，是物权法不可回避的现实问题。这里面，包括已经登记和未登记的不动产抵押登记。
【建议】要么在物权法中增加不动产抵押登记生效的条款，要么在未来的《不动产登记法》中增加不动产抵押登记生效的条款。
不动产登记，还可能涉及其他一些具体、细节问题，将在以后几篇中加以分析。
字数：5704字
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