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解析物权法
【原文】〖物权公示原则〗
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
【解析】〖物权公示原则〗
本条款是关于物权公示原则的规定。本条规定了不动产物权与动产物权的不同确认方式，对于不动产物权从严处理，对于动产物权从宽处理。
◎〖物权公示原则〗
一、基本理念
物权公示原则，就是根据不动产、动产的不同物权属性、物权价值和物权规律，正确地规范与调整物权，分门别类地确认支配权的原则。得失变更上，动产一般是交付生效主义，不动产和知识产权一般需登记才能生效。诉讼管辖及涉外法律适用上，动产是属人主义，不动产是属物主义。此项规定，由物权确认保护法和财产登记管理法规范与控制，也是物权人自我保护的必要措施之一。其中不动产登记公示，与财产登记制度和所有制制度、所有权制度密切相关，实质上主要由制度物权法规范与调整，普通物权法和担保物权法需依照制度物权法规范与调整。
公示，就是公开表示、公开告示，即不动产或者动产物权的来源、存在、变动、更改、转移、消失、毁灭，种种来龙去脉必须以某种方式公开表示、表达出来，让他人了解，以免发生误会。
物权法第条明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”本条款是关于物权公示原则的规定。
物权公示原则具体是指：
第一，不动产的物权公示原则。（1）大多数不动产以登记生效主义为原则，非登记不可，不登记就不能产生法律效力。（2）少数不动产以登记对抗主义为原则，法律不强制权利人必须登记，但倘若不登记就不能对抗善意第三人的取得权。如土地承包经营权、地役权之类的不动产可实行自愿登记的办法进行，但这个物权的效力较低，不能对抗善意第三人。
第二，动产的物权公示原则。（1）绝大多数动产以交付生效为原则，合同的效力不是最终效力，普通债权合同不能对抗担保债权合同。（2）极少数动产的首要公示即物权确认公示，以登记生效主义为原则。如机动车辆、船舶、航空器的所有权公示于动产产权证书。将要公示即所有权变更公示，以登记生效主义兼交付生效主义为原则。
物权公示原则的主要意义。
1．是建立物权公开、公平、公正制度的基础性条件。物权公示原则是最重要最普遍的物权公开原则，与公平原则、公正原则密切相关。物权的设立、变更、转移、消灭的整个过程，首先要遵守物权公示原则。唯有如此，才能达到公平、公正的目的。
2．是建立统一的不动产登记制度的基础性条件。不动产是每种物权主体之最大宗财产之一，由于使用期长、物权价值和经济价值大、容易建立物权关系或者法锁关系等诸多优点，自古以来需要通过官府的登记才能生效。目前中国采登记生效主义和登记对抗主义并举的办法，有些地方的登记机构不统一。如果每人自觉地履行登记手续，就会为建立统一的不动产登记制度打下实践的基础。
3．是确认、保护物权和理顺物权关系的必要措施。确认、保护物权最直截了当的办法，就是遵守不动产登记原则和动产交付原则，而合同的生效并不等于最终的生效。这也是人类社会在长期的实践活动中总结出来的最宝贵最实用的经验之一。理顺物权关系，使得物权人的权利义务关系合理而适度，免得发生物权纠纷或者发生纠纷后又不知所措，可以从物权公示原则中得到答案。
4．物权公示原则是互利的。这种原则是公平交易原则、对世原则，符合物权确认、保护和理顺物权关系的一般规律，实践证明对于当事人和利害关系人都是有益的。
一、不动产的物权公示
1．为什么物权公示原则主要针对不动产
这是由于两种物权的性质决定的。不动产物权包括土地、房屋等权利，具有价值大、使用期长、权属权能较复杂等特征。特别是土地的权利，既是人类重要的生产资料，又是人类重要的生活资料，价值和潜力价值呈现水涨船高的态势，其使用价值甚至可达40亿至0亿年，任何物权不能与之媲美；我国大陆用于建设的土地使用权一般是70年，并且可以续期，香港的土地使用权可达99年；任何单位和个人的土地使用权总是与国家的领土主权、土地管领权相关联，土地所有权区别于任何一种所有权。
房屋的许多物权是与土地权属权能相关联的，其性质特征有些与土地物权类似。房地产市场中出现过房屋“一女嫁N郎”的现象，就是违反物权法定原则和物权公示原则的表现。
没有规矩，就没有方圆。物权公示原则就是规矩。这个原则，就是由物权法定原则派生出来的，是最突出的物权法定对象。如果土地物权不登记、不公示，就会鹊巢鸠占，引发一系列物权纠纷，并且令司法部门感到尴尬。物权公示原则，是物权确认、保护和利用范畴最基本的功夫。
不动产登记源远流长，一直追溯到奴隶社会商品经济时期。在漫长的农业社会时期，耕地的使用与税收、房屋的建设与人头税和人口管理，都需要进行登记管理。物权的定分止争，也需要进行登记甄别。人类社会发展到现在，无论是哪个国家，也无论是采取什么社会制度，不动产登记制度是必不可少的一项硬性的制度。
2．为什么不动产物权公示采取两种有差别的公示办法
如物权法第9条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。这是指不动产公示基本上以登记生效主义为准，个别情形采登记对抗主义办法。
一般而论，市场经济国家的不动产登记制度相当完备，完全采登记生效主义的方针。中国在经济转型过程中，先后出台了《土地登记规则》78条、《土地登记办法》78条、《房屋登记办法》98条，以及其他30余部配套法与政策规定，积累了一些登记管理的成功经验。
从建国以来的实践经验来看，全国各类土地全部采登记生效主义公示办法是不现实的，也没有完全必要。如土地承包经营权和地役权，不进入市场交易，也不发生诉讼保全和强制执行等问题，实行登记对抗主义，也不容易损害他人的利益，也不至于损害市场交易安全。另外，建设用地使用权采登记生效主义公示办法，也大大地缩小了登记对抗主义的生存空间，突出了重点范围，起带动作用。
另外，物权法第9条第2款规定，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。这是一种特例，与登记生效主义和登记对抗主义都无关。
二、动产的物权公示
1．为什么动产不采取登记公示办法
对于动产物权的规定，不能一概而论。动产物权的性质，有价值小的，有一次性消费的，有使用期短的。譬如，城市居民天天要买菜，这都是一次性消费品，吃了就完了，这种小物权没有必要登记公示，甚至于连合同也不要签订。如果登记公示，反而显得累赘。汽车、航空器、轮船需要登记、公示，这主要是为了交通管理和缴纳税费的需要，与确认、保护、利用物权没有必然的联系。
因此，“动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”是灵活机动的条款，不能认为所有的动产物权一定不公示，也不能认为所有的动产物权一定公示。
2．特定动产的登记属于哪种公示办法
对于特定动产的登记公示，到底采一种公示办法，还是采两种公示办法？对此，法学界没有统一的认识，物权法没有明确的规定。作者认为，应当区别不同情况，采取两种公示办法。
第一种，用于运输的机动车辆、船舶、航空器，应当采登记生效主义公示办法。
这一类动产，经济价值大，活动范围广泛，容易被盗窃与灭失，且容易出交通事故，应当采取比较严格的公示办法，以登记生效主义公示办法为佳。
第二种，非用于运输的农用拖拉机、收割机、插秧机、抽水机等，应当采登记对抗主义公示办法。
这一类动产，活动范围狭窄，投入产出价值不大，较少出交通事故，应当采取比较宽松的公示办法，以登记对抗主义公示办法为佳。
三、物权公示的原因
物权公示的原因，除了不动产、动产物权本身的性质以外，还有其他的原因。
首先，是商品经济导致特别物权特别规定。
这里，商品经济包括市场经济、商品经济、民俗经济，甚至包括计划经济在内。其中，市场经济处于突出地位。
物权是商品与货币交换的前提和结果，也是物的价值、使用价值的再现。市场经济的物权交换，通过一定的制式合同和非制式合同来完成。当一方当事人对于另一方当事人的物权存在疑问的时候，需要参考公证文书，以免上当受骗。同时，提高货物交易的效率。
有些物权，不一定要通过市场交易的途径，是通过民事的办法，或者乡规民约的途径。如祖传的房屋的产权转让，可以通过市场交易的途径，也可以通过约定俗成的办法来转让。农村的这种办法比较常见。
有些物权，不一定要通过市场交易的途径，而通过计划经济或行政干预的途径。如经济适用房产权的转让，宅基地、自留地、自留山和承包地使用权的转让，是“内外有别”的规定。
无论是哪一种经济形式，都通用于一个规矩，让大家都清楚明白，让大家才能放心，包括有偿获得或者无偿获得的物权，需要让众人心服口服。
其次，与法院执法有一定关系。
物权一方当事人，一般为原告，为了保证自己的财产权得到保护性落实，通常采取申请法院强制执行，包括查封财产、冻结资产、抵押拍卖、清产还债等某项财产保全措施。法院的第一反应，就是要认定强制执行对象的财产所有权真正属于谁，份额有多少，能否强制执行。有了物权公示的证据就好解决，否则就不好解决。
如果法院强制执行出现错误，造成他人经济损失，法院有赔偿损失的责任与义务。没有物权公示的大宗财产，法院不敢贸然决定。这也是法院执行难的一个症结。
对于当事人而言，物权公示很重要。特别是对于申请维权的一方，这是关系到这场官司能否胜诉，能否如愿以偿地补偿到财产、经济损失的关键。许多官司，是当事人赢得了官司而不赢利，道理就在这里。
物权公示的原因，不仅仅在于经济纠纷，而且还有大量的民事纠纷。譬如，家庭、家族、亲友及其他财产继承人的确定，看似简单，但也常常遇到硬骨头。香港袭心如3000亿港元财产继承案，三方当事人经历了长达8年马拉松式的诉讼，至今仍然没有一个结果。归根结蒂，就是逝世者去世之前，没有对政府、对法院有一个公示式的交代与交待。
◎〖物权公示的办法〗
一、物权公示办法
物权公示办法，指根据不动产和动产的本质特征、一般规律和公示原则选择的可适性办法。理论上不动产登记公示、动产交付公示是很简单的，而在具体操作过程中会遇到一些意想不到的问题，需要根据具体情况、根据需要和可能进行针对性的研究，优化选择一些具体的办法。
物权公示，即不动产登记公示和动产交付公示，首先是确认、保护自主物权人的权利，其次是确认、保护其他物权人的权利。物权公示，是排他性的展示。
物权公示是物权人自发性的个人行为，但会产生一系列的物权反应。由物权人的自主权和公示权组合而成的物权公示，会发生优先权和优先权关系、排他权和排他权关系、对世权和对世权关系、溯及权和溯及权关系，进而产生各种各样的普通物权关系或者担保物权关系。如果当事人不遵守物权公示原则，或者采取的物权公示办法不正确，同样不能厘清物权、理顺物权关系。
1．物权公示规律
物权公示的原则是法定的，物权公示的办法是自发的或者意定的。这两者之间有一个剪刀差，剪刀差中存在时空差、办法差。同是物权公示，不动产登记公示与动产交付公示差别很大。不动产设立、变更、注销登记，大多数必须按时、按属地、按登记机构对口登记的。否则，问题轻些会影响到权利的实现和顺利行使，问题重些会影响到不动产权利的失效。譬如，业主购买到房屋而迟迟不能得到房产证，要想卖掉房屋变现或者还清难以承受的贷款是不可能的，要想得到买主认同也是不可能的。业主在房屋购买合同中，如果附加违约责任、赔偿损失的条款，可以对于转让人产生一定的压力，从而使得物权公示与保护落到实处。
对于动产交付公示而言，并没有不动产登记公示那么严格与急迫。对于小宗商品、价值不大商品和不是应急需要的商品，迟早几天交付也不会产生太大的影响。同是在合同生效基础上的公示却有一定的差别，不动产合同会附加制度物权法或者政策物权法的一些条件，而动产合同一般不会附加这种特殊的条件。并且，动产合同的生效往往意味着动产交付的生效，不需要公权和公事部门的审核通过。并且，动产合同的签订不完全依据成文法的规定来实行，特定情势下可以根据习惯法、自然法、道德法、逻辑法的办法来实行。日常生活中，居民购买柴米油盐酱醋茶等，根本不需要签订书面合同，一手交钱、一手交货就完成动产交付公示任务了。这就是动产普通物权法意思自治主义的最大特点，不动产普通物权法、担保物权法和制度物权法就没有这么幸运了。然而，不动产合同必须以书面合同为限，否则是无效的。不动产合同的意思自治主义也是会有的，但毕竟适用范围受到客观条件和制度物权法的严格限制，大大低于动产合同的意思自治主义范围。
通过以上比较，就可以大致上了解到物权公示规律。
2．物权公示原则的内容
物权公示的原则，包括以下内容。
一是将物权的静态保护与动态保护结合起来的原则——物权保护原则。
物权设立的公示，是基础性的物权保护。物权一旦设立，并且一旦公示，物权的保护处于相对静态的保护。其他的，则处于相对动态的保护。
物权变更的公示，包括物权主体与客体的变更，也包括自主与他主的变更。物的所有权人与使用权人，都能够按照一定的程序变更物权。物的原当事人可以变更物的权责与义务，可以变更相应的内容，甚至可以加权或减权、除权。并非只有所有权人才能提出物的变更，只是所有权人处于领先和支配的地位，非所有权人处于非领先、非支配的地位而已。
物权的主体，也并非所有权人一方，应当包括与所有权人发生了物权关系的另一方。当物权的第三者介入时，这个新加入的物权人可以视作物权的客体。当第三者要求变更某项物权时，称之为客体变更，或者称之为第三者变更。
物权转让的公示，意味着物的所有权或使用权由一方转让给另一方，这是关键性的公示。
所有权人转让物权的公示，是物权支配权人的公示，具有优先权，但必须是“干净”的不拖泥带水的公示。如果原物权圈子里存在芥蒂，没有处理干净，可能会影响公示的效力。
使用权人转让物权的公示，是物权被支配人的公示，不具有优先权，但有独立的物权。这种独立性，是排他的独立性，是在使用权权责范围内的独立性。因此，物的使用权人，在一定之规、一定范围内也是有公示权的。
在这里，我们要将物权公示与物权登记作一个区分。虽然，物权登记与物权公示有一定的联系，但严格来说，登记是属于登记，公示当属于公示。物的登记权，集中在所有权人一边，对于非所有权人有排他的一面；物的公示权，不一定要受所有权人牵制，既可以共同公示，也可以单独公示。例如，某一厂房租赁权人，为避免今后免受不必要的纠纷，可以宣布、公示从某年某月某日某时开始不再租赁此厂房，今后的租金、水电、管理费等所有事项与本公司无关等等。
不动产物权的转让，可能牵涉面较广泛，有时候可能会新账、老账一起算。这个“账”，指物权公示的历史，还牵涉到物权登记的历史。
我们已经知道，合同法是对于财产转移的效力把关的，担保法是对于财产的中间处置的效力把关的，民法通则是对于以上几个效力和诉讼时效把关的，物权法是对于所有权的转让的效力把关的。为了财产所有权的转让有效，中间环节就是离不开物权公示和物权登记。所以，物权公示这一环节是必不可少的，这一原则具有强制性的一面。
物权消灭的公示，包括所有不动产物权消灭的公示和部分动产物权消灭的公示。这是物权公示中设立、变更、转让程序的最后步骤，是不可缺少的一个环节。
物权，从哪里来到哪里去，从哪里产生到哪里消灭，应当处于全方位全过程的守护之中。不动产物权，是最大宗物权，如，我国有领土90万平方公里，有领海300多万平方公里，为了使土地权永久清晰透辟，所有工作都要做到一丝不苟，一丝不漏。在这里，消灭土地权，不是消灭土地所有权，要注意不同所有权不同对待。
物权的消灭，有自然消灭、人为消灭、法定消灭、自由消灭之分。
地震、泥石流、山体滑坡、火山爆发、山洪暴发、海啸肆虐这些自然的破坏，可以毁坏土地和建筑物，使物的使用权人不再能够行使原有的权利。这种物权的消灭，是自然的消灭。
有毒有害的化学液体、固体、气体和光辐射体对于物的破坏，使得原有物不能恢复原状与功能，使物的使用权人不再能够行使原有的权利。这种物权的消灭，是人为的消灭。
依据法律手段，包括行政手段，通过法定程序，将物的所有权变为零级所有权，应当称为消灭式物权。
如销毁假冒伪劣产品，销毁黄赌毒产品，销毁化学武器，令其完全改变物的物理、化学原状，任何单位和个人不再使用，就是“归零”式的消灭物权。
二是恢复一定的法定物权——物权公信原则。
某些物在遭到破坏以后，可以以不同方式恢复原状；某些物权在消灭以后，也可以以不同方式恢复原状。
如，房屋拆迁，依据法定的程序和手段，拆毁房屋另外新建，原有的房屋消灭，房屋物权人（包括所有权人、使用权人）的物权可以以另类方式恢复原状。如，在原屋基或其他层基上另盖房屋，保证原房屋物权人不受损失。
以上物权交换过程，虽然包含了暴力剥夺物权的一面，也已成为众所周知的另类规则。行使此规则是有前提条件的，原房屋的物权人必须有物权公示，必须有相应的证据，为拆迁的物权人提供物权交换的佐证。
拆迁房屋的物权人，同样需要公示。公示，要声明为什么要对原房屋拆迁、何时拆迁、拆迁补偿的条件和依据是什么？
在以上情形下，物权公示原则是相对于双方的，不是单方的。唯有如此，才能由物权公示达到物权公信。
物权的公信，主要指物权变动必须以公众信服的法定方式，让广大的权利人、义务人清楚地知道谁是权利人，清楚地知道哪些物权可以变动，哪些物权不能变动，清楚地知道确认物权、变更物权、转让物权和消灭物权是个什么性质，需要付出什么代价。而且，要让权利人转让、交换自己的物权时，也要尽义务地让物的购买者有无资格获得此物和物的权利。
物权的公信寓于公示之中，物权的公示造就物权的公信。两者是相辅相成的。
二、物权公示的特别方法
为了使物权公示原则生效，物权法采取谨慎的措施，一环套一环地解决物权公信中的差异问题。
物权公示的主要方法，采取不同种类物权区别对待原则：
第一，不动产物权的设立、变更、转让与消灭经过登记发生效力。这不是说不动产的公示没有任何效力。譬如，一方当事人A从房地产商购买到一套商品房，但是没有得到房产证，进行了广告公示。后来，房地产商又以更高的价钱卖给了另一方当事人B，另一方当事人却得到了房产证。这种情形，由于A是善意所得，可以适用于先占先得或先告先得。
原则上，要获得不动产的所有权，变更不动产所有权的内容，将不动产出售，甚至不动产毁坏、消灭了，都需要登记。
不动产物权的设立、变更、转让与消灭经过登记发生效力，是针对普遍性的当事人而言的，物权学上称之为“登记生效主义”。在下一条款中，就会涉及到登记生效主义。
登记后不动产所有权的设立、变更、转让或者消灭有效。这是比物权公示更为有效的法定原则。
另外，物权法第9条第2款规定，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。这是一种特例，与登记生效主义和登记对抗主义都无关。
第二，动产物权的设立、转让，通过交付发生效力。这实际上适用于合同自由原则，弱化了物权法定原则。
本条款“动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”，对于动产的公示、登记不具备强制性，这是因为绝大多数动产是不需要公示、登记的。这里涉及到物权法的相关技术法理问题。待留到第12条再讨论。
动产物权的交付，形象化地描述了动产权利的获得、转移。一般而论，是一定的货币兑付一定的物资、货物。不足额支付货币，就不能足额取得动产的所有权。
【修改建议】
本条款，包括两层内容，第一层是“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”；第二层是“动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”。
本文所说的“公示”，包括广告、公告、通知、公证和登记在内的广义的公示，不仅仅专指物权的登记，也不仅仅指不动产的登记。
本条款还有讨论、修改的空间。
[内容修正]
修正为“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定公示、登记。动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定交付”。
以上黑体字，为增加的内容。
关于不动产的公示，是不言而喻的。关于土地招标、拍卖、挂牌方面的政策规定较多，其中之一，是200年5月31日国土资源部公布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》，就是不动产公示的规范化文件。另外，国有土地使用权出让预申请书文本、国有土地使用权出让公告文本格式文本、投标邀请书格式文本、国有土地使用权拍卖出让公告文本、国有土地使用权挂牌出让公告文本、国有土地使用权公开出让公告文本、国有土地使用权出让须知示范文本、国有土地使用权挂牌出让须知示范文本、国有土地使用权招标出让投标书文本等等，都是土地物权公示的内容。
关于动产的变更、消灭，以机动车辆、船舶、航空器为多见。如汽车过户，汽车销户等，另外还有汽车所有权、使用权的设立和转让等，说起来，应该与不动产所有权的公示、登记是基本相同的。
无论是国家机关、事业单位或者企业、团体单位，不仅仅限于不动产的登记和公示，都应当统一规定。如果不这样规定，就是使物权保护对象不完整，特别是对于国有资产的损失危害性很大。
关于物权的公示与登记，本文暂时讨论至此为止，后面还要进一步研讨。
字数：8532字
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