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解析物权法
【原文】〖事实行为与物权变动〗
第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实成就时发生效力。
【解析】〖典型的物权变动与生效〗
本条款，点了建造房屋、拆除房屋的名。以此最典型的例子，来说明物权设立或者消灭的经过与效力。其关键词有“合法”二字，不合法意味着建造房屋、拆除房屋的事实行为不发生物权设立或者变更的效力。
本条款，对于民事行为、行政行为等都管用。
◎〖事实行为与物权变动〗
一、基本理念
事实行为与物权变动，全称是合法的事实行为导致物权设立或者消灭的变动，与法律行为相对。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实成就时发生物权变动的事实效力，也包括动产的生产产品生活用品等许多事实行为与物权变动在内，适用同样的因果关系和所有权长消的事实效力。依照法律规定需要进行登记的，未经登记，不发生物权变动的法律效力，只能算作一种事实行为。
物权法第条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”其中心思想和目的意义，在于界定物权设立或者消灭的过程状态、合法与否，要求具体情况具体对待。就大多数情势而言，建造、拆除房屋需要经过管理部门审批，要有土地使用权登记和房屋所有权登记公示，但有例外情况。如农民在宅基地上建造的住房，自建成之日起就取得该住房的所有权。如果楼房超过层数与高度，执法部门只能拆除超高的层数，不能将整栋楼房拆除。这种情形下的建房有些虽然缺少登记行为，但不能将这种行为形成的建筑物作为无主财产对待，对其所有权依法承认归建房人所有。根据本法第31条的规定，此类合法建造的房屋，固然因建造完成面取得所有权，但如果按照法律规定需要进行登记的，未经登记，不发生物权变动的法律效力，所有权人其后的处分行为，不发生物权效力。
本条款虽然是以普通物权法的面目出现的，但不可避免地与制度物权法发生一定的联系，孤立地片面地理解“事实行为”，有时候是会铸成大错的。
所谓“事实行为”，是指物权设立或者消灭这一特定的合法行为。其关键表示是，无论物权是自设的或者是他设的，也无论物权是自己消灭的或者是他人消灭的，必须遵守法律法规，必须具备法的效力。
事实行为，是指用钢筋、水泥、砖瓦、木石材料建造房屋，或者用机械手段、人工手段拆除房屋；或者用布料缝制衣服，或者将作好了的次品衣服拆开了重作；或者用汽车零件装配汽车，或者将有质量缺陷的汽车召回再改进质量。如此等等，不一而足。所有这些事实行为，与物权的设立或者消灭有关。
事实行为，有自动的事实行为和他动的事实行为，有合法的事实行为和非法的事实行为，有人为的事实行为和自然的事实行为等多种行为状态。只要是人为的事实行为，无论是自己的事实行为，或者是他人的事实行为，在设立和消灭物权时，均需要以法律为准绳。否则，违法建筑就会被拆除，或者违法拆除房屋会被要求赔偿损失。
所谓“事实行为成就”，是指物权设立或者消灭这一特定的合法行为尽量地做到相当圆满，不违反法律和法定的程序，也不违反公序民俗、乡规民约，不损失国家的、集体的和他人的合法权益，动产物权符合动产交付生效的准则，不动产物权符合登记生效的准则。这里的关键表示，也是用“合法”二字来管总。
成就，是人为的努力的结果。事实行为成就，就是人为地造成的既成事实，是不容否认的客观事物。“成就”和“事实行为”需要法律的检验，需要实践的检验，需要大家来检验，需要时间来考验、来证明。
依靠自身的力量所创设或者消灭的物权，属于“生产型物权”或者“建设型物权”，物权法对于此类物权的规定没有浓妆艳抹，却可以从中找到蛛丝马迹：此类物权是数量最多、物权变动最频繁的繁杂类物权。实际上日常工作和日常生活中，接触最多是产业经济学、商业经济学、消费经济学概念，不讲物权学概念。
二、一般分析
人的行为，可分为法律行为、准法律行为和事实行为。
1．法律行为
法律行为，因有意思表示和法律依据为核心要素，所以又称之为表示行为。与事实行为相对。法律行为人的出发点，是下意识地协调和改善法律关系，是主观意识作用于客观存在的结果。法律行为导致的物权变动后果不是自然后果与自然效力，而是法律后果与法律效力。如行为人知道不动产物权变动应当按照登记的规定进行登记，是有意思表示的行为，由对已的效力提升为对人、对世的效力，这就是法律行为所产生的法律效力。
由法律行为导致的法锁关系，多数应当是一般债的法锁关系，由合同的法律行为产生一定的法律后果。法律行为是按照成文法的法律规定实施的表示行为，非成文法中的习惯法的意思表示应当不是核心要素，只能算作习惯行为。
由法律行为导致的物权关系，多数应当是法定式与意定式两种要素组合的物权关系，由单向（或者单相）物权向双向（或者双相）物权甚至多向（或者多相）物权过渡，行为人符合意思表示，又符合法律规定，最终结果是法律效力的显示。如本条款之事实行为与物权变动，所产生的效力是单向（或者单相）物权的效力，如果要达成双向（或者双相）物权甚至多向（或者多相）物权的效力，应当有登记的意思表示并符合法律规定的要求，才形成法律行为和法律效力。
2．准法律行为
准法律行为，是介于法律行为和事实行为中间的综合性行为，有意思表示的外观而不同于法律行为的意思表示。法律行为中的意思表示是产生法律效果的依据，而准法律行为中的意思表示只是一种事实构成要素，其法律效果的产生是基于法律的规定，只不过是在某些方面可以准用法律行为的相关规定。如因继承、受遗赠物权变动的生效，在特定情势下准用习惯法的融会贯通，受遗赠物权变动的生效基本准用继承法的规定等。
由准法律行为导致的法锁关系，多数应当是担保法锁关系，其在运用担保法或者担保物权法游戏游戏规则时，部分准用相关的普通法锁关系的游戏规则，其担保物权的法律效果的产生是基于法律的规定，是在某些方面可以准用普通物权法的相关规定。准法律行为是按照成文法的法律规定实施的表示行为，个别时候则按照习惯法来实施的表示行为。
由准法律行为导致的物权关系，多数应当是法律行为与事实行为调和的物权关系。如担保物权法中的抵押、质押、留置是典型的调和式物权关系，以债权关系或者担保法锁关系为工具进行调和，以债权关系为基础、以物权关系为协助进行调和，以当事人双方的信托关系进行调和，以债权人之优先受偿权为要件进行调和，特殊情况下甚至于在成文法与习惯法之中进行调和等等，在法律行为与事实行为之间作出一个优化的选择。
确切地说，本条款与其说是“事实行为导致的物权变动”，倒不如说是“准法律行为导致的物权变动”。
所谓“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实成就时发生物权变动的事实效力”的规定，只不过是个直观的、简易的说法。而透过现象看本质，既有一定范围内的法律效力，又有一定行为事实的效力，从本质上来说，就是“准法律行为导致的物权变动”。当然，“准法律行为导致的物权变动”是相当深奥的，没有“事实行为导致的物权变动”通俗易懂，大多数情势下弃之不用。
3．事实行为
合法的事实行为，应当是指不以意思表示为要素便能够产生民事法律后果的客观事实。与契约化行为相对。契约化行为主要由成文法规范与调整，只鉴定契约效力，可忽略事实效力，所反映的是物权变动的一个侧面。事实行为则刚刚相反，由成文法和自然法规范与调整，只鉴定行为效力，可忽略契约效力，所反映的是物权变动的整个过程。合法的事实行为本身就是自然法的范畴，而成文法只不过是反映其规律性而已。
事实行为的定义是：第一，事实行为是人的行为。是人的有意识的物权活动，与自然事实有别。自然事实是事物客观存在的事实，如野生动物、植物的存在与长消，没有人的物权活动就不产生物权变动，不属于人的事实行为。第二，事实行为是一种法律事实。非法律事实不产生法律关系、法锁关系与物权关系，对此可以忽略不计。法律事实能够在人与人之间产生，受法律关系或者道德关系来调整，变更或者终止法锁关系与物权关系，要用法律的天平来衡量。第三，事实行为不以意思表示为要素。申言之，尽管事实行为是人的有意识或者潜意识的活动，而论及法锁关系与物权关系时可以忽略意思表示，而只看后果或者效力。行为人是否表达了某种愿望、祈求、理想与目标，这些心理因素与状态法律可不予考量。在法律容许的条件下，可以单独地赋予其事实行为后果的法律鉴定、法律保护。
本条款关于事实行为导致的物权变动，除了正常的物权变动以外，还有非常的物权变动。如政府征收单位、个人的不动产，权利人物权的消灭自事实成就时发生效力，至于是否注销登记不是很重要，重要的是事实行为的合法、有效。农民在宅基地上建造与拆除的房屋，房屋所有权与土地使用权的设立或者消灭，在事实行为生效以后，进一步升格为法律行为生效有着重要的意义。
由事实行为导致的法锁关系，多数应当是很受限制的法锁关系。如农民在宅基地上建造的房屋，不容易在房地产市场上流通，在商业银行里抵押贷款比较困难，即使是在集体内部抵押融资也相当困难。无论是在城里或者是在乡下，没有登记的不动产，权利人只是事实行为的生效，离对人、对世的效力还很低，难以建立法锁关系，勉强建立起来也不受法律保护。包括普通法锁关系和担保法锁关系，都概莫能外。
由事实行为导致的物权关系，多数应当是很受限制的物权关系。很多时候充其量是个独立的物权、单向或者单相的物权，与他人建立物权关系很被动，或者很受限制。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实成就时发生效力，是物权变动的初级或者低级效力，仅能说明事实行为与客观存在具有某种物权效力，是对已或者对内的物权效力。因为因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，其物权关系或者法锁关系是可以延伸的，必须将事实行为与法律行为统一起来，扩展其物权关系或者法锁关系。如公民、法人的房屋被征收、被拆除是一种破坏性的物权关系，重要的后续行动需要由扩展其物权关系或者法锁关系来弥补，不能束之高阁。
◎〖条款释疑〗
1．问题与讨论
有的人读了物权法本条款，可能会发问：“物权法不是规定了不动产物权的设立、变更、转让和消灭未经登记，不发生效力的吗？为什么这一条款没有不动产登记生效的内容，反而以‘事实成就时生效’呢？”这是第一个问题。
第二个问题，有的人会发问：“物权法不是规定了动产物权的设立和转让，自交付时发生效力的吗？为什么这一条款没有动产交付生效的内容，反而以‘事实成就时生效’呢？”
对于以上疑问，可能不光是一般读者的疑问，甚至包括一些学者在内。
本文认为，本条款，表面上有漏洞，实际上是没有什么可挑剔的。
回复第一个问题，可从两方面来说明。一方面，本条款中有关键词语“合法建造（房屋）”和“（合法）拆除房屋”的意思，“合法”二字已经管总了，并且有“事实行为”和“行为成就时”佐证。另一方面，物权法为避免误会，特意增加了一个条款即第三十一条加以强调“依照本法第二十八至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”如果将本条款与第三十一条联系起来读，就已经明白了。物权法不可能将“不动产登记生效”的条文时刻挂在嘴边，那样就显得很累赘了。
回复第二个问题，也可以从理解“合法”二字入手，顺藤摸瓜地找出其他关联的字句，有“事实行为”和“行为成就时”佐证。当然，本条款讲的是不动产物权设立和消灭的规定，没有讲动产物权的设立和消灭的规定。即使是包括动产物权在内，也还是讲得通。同样地，物权法不可能将“动产物权交付生效”的条文时刻挂在嘴边，那样就显得很累赘了。
有的人认为：条文中“合法”二字不妥，所谓“违章建筑”，也同样发生建筑物所有权，唯有城市规划部门才有权责令拆除或者予以处罚，其他任何人要擅自予以拆除、毁损，也将构成侵犯财产权的违法行为。他进而推论：本条规定了一个“合法性”要件，也属于错误。事实行为发生物权变动，自事实行为成就时生效，这是一个普遍规则。无论合法建房或者违章建筑，均于事实成就之时，亦即房屋建成之时，产生所建成房屋的不动产所有权，建房所用的砖瓦木石的动产所有权亦同时消灭。即使属于违章建筑也发生房屋所有权，建房所用的建筑材料的动产所有权也要消灭。唯有城市规划部门才有权查处违章建筑行为，其他任何部门、任何人都无权拆除或者占有该违章建筑，否则必然导致经济生活、法律秩序的混乱。
以上疑问，可能不是代表一个人的观点，可能代表一派人的观点。从自然物权法角度上讲，违章建筑确实能够产生不动产所有权。这好比山寨厂生产的假冒伪劣一样，假冒伪劣产品也是所有权。如果顺着质疑者的思路再往下想，那道理就更多了。如什么是“公共利益”？什么是“集体的土地所有权”？什么是“违章建筑”？这些概念，模糊得很，一个比一个模糊。物权法从起草至今，已经15年了，连这些概念都搞不清楚，公信力打了折扣。许多地方政府一门心思地搞“政绩工程”，这里拆迁，那里拆迁的，打着“合法”（土政策）的旗号搞拆迁，老百姓叫苦不迭。暗地里，有些官员与房地产开发商打成一片，根本不讲物权。
回过头来，认真审视物权法，有可能既针对违章建筑，又针对不法拆迁，是各打五十大板子的。倘若如此，物权法还是有公正性的一面的。我国正在向法制化的目标迈进，那些地方“土政策”是兔子的尾巴——长不了。
如果要问，我国在“合法建筑”一方法律效力高，还是“拆除房屋”的法律效力高？答案是：拆除房屋的法律效力高。拆除房屋，是消灭不动产所有权的暴烈行动。这种铺张浪费的办法，为某些官员所推崇，看起来有些匪夷所思，却是活生生的事实——是“事实行为”，也是“事实行为成就时发生效力”。这是物权法万万没有想到的，也是执行物权法不到位的表现。
本条款已经成为既成事实，立论是站得住脚的。至于由于本条款引起的争论是正常的，不争论反而是不正常的。物权法本条款不过是众多相类似法律法规的综合提炼的产物，即使物权法不订立这一条，其他的法律法规照常运行。而作为物权法的对象，不能缺少此类条款。这就是解决问题的折中办法，是完全必要的。
2．本条款的意义
那么，物权法本条款到底有什么意义呢？
物权法讲的是物权的“生、老、病、死”的，或者是讲“转、承、开、合”的。每一个公民，甚至包括少年儿童，无论男女老少，都有与之对应的物权。婴幼儿有吃奶的权利，这也是物权；小孩子有吃饭的权利，这也是物权；学生们有使用课本的权利，这也是物权……如此等等，不一而足。有些物权，也是有“生、老、病、死”的，如婴幼儿吃完奶、小孩子吃完饭、消费过了，物权就自动消灭了。这里有物权的设立与消灭的成分。学生们使用完课本，下学期一般不再使用了，课本就“老”了；课本被磨损得不成样子了，课本就“病”了；课本被当作废纸卖掉了，学生课本的物权在转让中被“消灭”（“死”了）。
物权还有“转、承、开、合”——转移或转让，继承或传承、开放式物权、合围式物权。业主转移到一个地方盖房屋，报批手续都齐全，盖好了房屋去登记，业主的传承权有了，子女的继承权也有了，房子也可以自住，也可以出租，也可以出卖转让。几年以后，政府因征地和建设需要，结果要拆迁业主的房屋，并作好了补偿的准备，业主只好忍痛割爱。业主盖房，符合法律规定，政府拆迁，也符合法律规定，双方都可以OK了。业主的房屋被拆迁以后，政府又为他重新盖了更好、更大的房屋，于是，新的物权又产生、设立了。
因事实行为设立或者消灭物权的，多得很呢，为什么要单单挑选建造房屋、拆除房屋呢？
这是因为，我国最近一二十年来，城镇化建设速度很快，固定资产投资规模很大，特别是房地产市场如火如荼，促使城乡征地与拆迁的事件经常发生。有的地方因此发生了争议事件，有的地方出现了“钉子户”。针对特殊需要，物权法特意将此两项加以规定，同时也告诫当事人要合法地建房、合法地拆房，这当然是属于大物权、大设立、大变动、大消灭的大典型。这种大典型，当然是要抓紧抓好抓落实。
本条款，讲了几样道理：你盖房子，可得小心啊，报建手续、不动产登记是少不了的啊；你自己对自己的事实行为负责啊，你不得损害公共利益和他人的合法权益，否则后果自负啊；你自己维护好自己的物权啊，你的房屋所有权自从登记（成就）时算起的啊，使用期是70年啊；你的房屋因政府征地需要拆除啊，你得好好配合啊，政府会依法补偿于你啊，你等待分配新的房屋啊。以上事实行为和事实成就时，是合法的、有效力的啊。这些道理，是诤言，也是忠言。
当然，也有的人不听忠告，不听劝告，不顾中央和地方政府的三令五申，甚至不顾法律法规的威严，违法批地、用地、占地、圈地、炒卖土地和乱搭乱建、乱拆迁的歪风甚嚣尘上，屡禁不止。这种现象的存在，还不是极个别的，影响是极坏的。其结果，破坏了房地产市场经济秩序，破坏了国家的土地管理和土地规划，侵犯国家的、集体的和他人的合法权益。他们不正当地敛财、暴富，不正当地以权谋私，不正当地铺张浪费，败坏了党风、政风和社会风气，后果是非常严重的。物权法本条款特意将“合法建造”、“合法拆除”作为中心内容，完全是有针对性的，是解决突出物权的一个有益的尝试。
字数：6905字
〖本文小结〗
本条款“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实成就时发生效力”的规定，释义为：因合法建造等事实行为设立物权的，自事实成就时发生效力；因合法拆除房屋等事实行为消灭物权的，自事实成就时发生效力。合法建造，系指符合规划法、建筑法、物权法、土地管理法、不动产登记法等法律法规而建造的建筑物、构建物及其附属设施，各种非法的违章建筑不受法律保护，而且要依法追究建造人的法律责任。合法拆除房屋，系指符合不动产征收法、城市房屋拆迁管理暂行条例、物权法、土地管理法、不动产登记法等法律法规而拆除房屋，不合法、不符合法律程序和显失公平的拆除、拆迁行为，均不受法律保护；城市监察管理部门依法拆除违章建筑受法律保护。所谓效力，系指设立或者消灭物权的事实效力、证据效力和不完全的公示效力。譬如，农民在宅基地上合法建造的房屋，自建成之日起就取得该住房的所有权。根据物权法第31条的规定，此类合法建造的房屋，固然因建造完成而取得不动产所有权，但如果按照法律规定应当办理登记而未登记的，所有权人其后的处分行为，不发生物权变动的效力。又如，因公或者因私而拆除房屋，因自然灾害、环境污染、发动战争等不可抗力因素而破坏房屋，无论是否要求不动产注销登记，仅凭事实证明就可以推定该项不动产所有权消灭的效力，但违法拆除房屋的除外。本条款表面上属于普通物权法范畴，而事实上更大程度上是属于制度物权法、政策物权法范畴。
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