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解析物权法
【原文】〖预告登记〗
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
【解析】〖预告登记及其效力〗
本条款，作为双向约束的两个层次来规定。
先是肯定当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权协议有效，为了保障协议继续有效，设置一个为交易双方都能接受的途径，由当事人向不动产登记机构申请预告登记。预告登记一旦成立，当事人即获得排他性买受权，控制该不动产的处分权，阻止不法交易。
后是关于预告登记的生效时间，规定在预告登记成立后三个月内，要求不动产买受人到不动产登记机构进行正式登记。否则，预告登记失效，不动产准权利人回复到预告登记之前的状态。
◎〖预告登记概念〗
一、基本概念
预告登记，是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，此项请求权所要达到的目的，是在将来发生计划性的物权变动。
预告登记，是为保全一项目的在于转移、变更和消灭不动产物权的请求权，或者土地上负担的请求权，可以将请求权纳入预告式初始登记。确切地说，预告登记是一种履行告知义务的初始登记或者假登记。法律明文规定要预告登记的，如先买权、买回权、买受权、收益租赁权和使用租赁权等人的权利，可在不动产登记簿上进行预告登记。权利人的权利一经预告登记，即对日后取得的权利有对抗的效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请的，预告登记失效。
《土地登记办法》第62条规定，当事人签订土地权利转让的协议后，可以按照约定持转让协议申请预告登记。对符合预告登记条件的，国土资源行政主管部门应当将相关事宜记载于土地登记簿，并向申请人颁发预告登记证明。预告登记后债权消灭或者自能够进行土地登记之日起三个月内当事人未申请土地登记的，预告登记失效。预告登记期间，未经预告登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。
中国的预告登记是事前预防型预告登记，相当于外国的假登记，但有的国家的预告登记是事后补救型预告登记。如日本不动产登记法第3条规定：“预告登记，在因登记原因的无效或撤销而提起涂销或恢复登记之诉时进行。但是，关于因登记原因撤销而提起的诉讼，以其撤销可对抗善意第三人为限。”现在看来，无论是预防型预告登记或者是事后补救型预告登记，各有各的作用，要把两者结合起来考量兴许效力范围更大一些。
《日本不动产登记法》称预告登记为“假登记”。假登记，不是“虚假的登记”，而是为保全将来的财产处分权而申请的前奏性、媒介性、广告性、临时性登记。在所有的登记类型中，假登记是最开放的登记。假登记在法务局的登记所登记后，权利人才可以在公开媒体中广而告之。假登记可以在下列情势下进行：1、未具备登记申请程序上需要的条件时；2、欲保全前条所载权利的设定、移转、变更或消灭的请求权时（该《不动产登记法》第二条）。
日本的“预告登记”又跟中国的预告登记不一样。《日本不动产登记法》第三条规定：[预告登记]“预告登记，在因登记原因的无效或撤销而提起涂销或恢复登记之诉时进行。但是，关于因登记原因的撤销而提起的诉讼，以其撤销可对抗善意第三人者为限。”这种“预告登记”，基本上相当于中国物权法的“更正登记”，但部分地包括了预告登记。因登记原因的无效或撤销而提起涂销登记之申请，可以成就更正登记；因登记原因的撤销而提起恢复登记之申请，可以成就预告登记。
二、一般分类
按照中国物权法的要求，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”和“按照约定可以向登记机构申请预告登记”，属于“协议型预告登记”。
究其实，从相关的专门法来看，中国的不动产预告登记分为“协议型预告登记”和“自由型预告登记”两种类型，前者是关于土地权利的预告登记，后者是关于房屋产权的预告登记。
1．协议型：土地权利的预告登记
协议型预告登记，亦称协议约束型预告登记，指土地权利的协议转让人和协议受让人达成协议以后，可以按照约定持转让协议申请预告登记，或者申请土地抵押权预告登记。因为中国的土地所有权或者归国家所有，或者归集体所有，公共性质的土地所有权不能自由流转，单位和个人只能取得建设用地使用权或者承包土地使用权、农村土地租赁权和土地抵押权等定限式物权，故土地权利的协议交易和预告登记必须从严治理，接受公共土地所有权人的监管，同时要求土地权利的协议转让人和协议受让人共同自律，预告登记申请人不得独自行动，需要“按照约定向登记机构申请预告登记”。
所谓出让土地使用权，多数情形是指出让国有土地使用权。所谓协议出让土地权利，多数情形是用地单位与各级人民政府签订用地协议，即有偿使用国有土地使用权的协议。由此可见，尽管物权法规定的是民商法意义上的协议型预告登记，不可否认的是，公法意义上的协议型预告登记则更具有代表性。
03年6月13日国土资源部颁布的《协议出让国有土地使用权规定》就是这种生动的反映。换言之，所谓买卖协议、“按照约定”，原来，当事人经常是国家法人的土地所有权代理人与协议受让人之间达成协议。
2．自由型：房屋产权的预告登记
自由型预告登记，亦称准业主型预告登记，指房屋产权的预购人和转让人签订合同并付房款以后，预购商品房者、以预购商品房设定抵押者、房屋所有权转让或者抵押者都有权自主申请预告登记，不必经过买卖双方协议通过后才能申请预告登记。因为预告登记的效能在于保护先买权、买回权、买受权、收益租赁权和使用租赁权等人自由的权利，防止出售房屋的产权人中途反悔或者“一房多卖”的不利情势发生，准业主权利人的权利一经预告登记，即对日后取得的权利有对抗的效力，是争取在将来不太长的时间内实现产权兑现或物权兑现，避免财产、物权损失的必要条件。
《房屋登记办法》第67条规定的条件很简单，只要具备以下四个条件之一，当事人就有资格申请预告登记：（一）预购商品房；（二）以预购商品房设定转让、抵押；（三）房屋所有权转让、抵押；（四）法律、法规规定的其他情形。
前二者是房屋产权准权利人申请预告登记的简单条件，第（三）者就是原房屋所有权人申请预告登记的简单条件，并未硬性地“按照约定可以向登记机构申请预告登记”。按照约定和不按照约定，双方一起或者单独的均可申请预告登记。从法定程序上更加圆满状态而言，双方一起参加房屋预告登记是比较理想的行为。但开发商作预告登记基本上是针对不特定的购买人的，约定的对象是不清楚的。
3．两者之间的区别
自由型预告登记与协议型预告登记，虽然同属不动产预告登记，表面上看不出什么差别，而它们的区别还是可以窥见的。
第一，物权法型及其主导的约束条件不同。
协议型预告登记，涉及到土地权利的纠葛比较复杂，在土地所有权公共所有制条件下，公开出让的建设用地使用权与划拨地、宅基地使用权的出让条件不同，城市土地与农村土地的流转办法也不相同。在制度物权法作用下，普通物权法受制于制度物权法的约束。因此，公有、共有、合有、私有或者其他所有制的权利人自由转让土地权利，均不同程度上受到限制，买卖土地权利双方负有特定的共同的责任与义务，预告登记时双方的约束是必不可少的。
自由型预告登记，涉及到房屋的权利是相对清晰的，房屋所有权及其地役权基本上是普通物权法调整与规范的对象，较少受到制度物权法的约束。商品房和可流通的其他产权房屋是面对城乡全社会交易的，宅基地上的自建房面向集体组织以内流通，廉租房是不准租赁人买卖的。所有这些，只要房屋登记机构把关一下就行了，至于是否需要买卖双方协议一致地允许买受人申请预告登记则关系不大。当然，属于国家或者集体所有的房屋，最好是通过买卖双方协议一致地允许买受人申请预告登记，因为公共财产的买卖需要加强管制。
第二，业主或者权利人的交易心态不同。
协议型预告登记对应的土地权利人，因为土地权利的设立、变更、转移与消灭，包括土地抵押在内，因为知道土地权利的转让与登记不是一件易事，知道擅自买卖土地或者转让土地的使用权是违法的，较少发生“一地多卖”或者“一地多押”的情形。他们也知道协议转让土地权利是有益无害的，双方之间也乐于接受这种现实。
自由型预告登记对应的房屋原产权人，特别是新建房屋的房地产商人投资额巨大，面临着资金回笼与还贷的压力很大，为了摆脱困境转嫁经济危机，有的无良开发商故意不守信用，故意“一房多卖”或者“一房多押”，破坏了房地产经济秩序；有的无良开发商为了推迟缴纳税务或者偷税漏税，以各种借口限制与阻止房屋购买人申请预告登记，甚至于拖延几年、十几年准许预告登记与办理房地产权属证书都有。
第三，协议与自由的不同之处。
所谓协议，就是土地权利双方在预告登记之前的协议，包括合同中的约定与对于何时申请预告登记的协议。转让人与受转让人申请预告登记的约束条件是一致性的，是在保护原权利人剩余权利基础上然后保护新权利人而进行的预告登记。多数土地上是有附着物的，城市土地上可能有建筑物，农村土地上可能有果树、庄稼之类的附着物，需要等到时机成熟之后才能正式转让。倘若受让人不管不顾这些客观条件，或者没有合理的补偿，就独自申请预告登记，给转让人造成经济损失是要负责赔偿的，甚至于可以导致转让人反悔，取消原先的转让合同，给予受让人更大的被动表示。这就是协议申请预告登记的好处。
所谓自由，就是房屋产权在预告登记之前，法律赋予房屋买受人一定程度上的申请预告登记的自由。准产权人即房屋买受人先买权的预告登记自由，是有排他权和买受权的自由，权利人的权利一经预告登记，即对日后取得的权利有对抗的效力。房屋转让人的交易自由，仅仅限于对于单个买受人进行交易的自由，一旦合同交易完毕，这种交易自由就自动消失。物权法的基本原则之一，就是一物一权主义，即在一个物之上只能设立一个所有权，不能设立多个所有权。房屋买受人按照合同约定履行了应尽的义务，转让人没有正当理由，就不能阻止房屋买受人申请预告登记。
总之，土地和房屋权利的转让，能够做到双方协议一致的申请预告登记是比较理想的预案。但是，不排除在有的时候会发生意外，如“一房多卖”或者“一房多押”的情形是相当多见的。在肯定双方协议一致的申请预告登记是有益的同时，同时要密切关注“一房多卖”或者“一房多押”的情形，法律赋予房屋买受人一定范围内的申请预告登记的权力是很有必要的。
◎〖预告登记浅析〗
一、基本理念
据有关物权专家介绍，“预告登记”也是物权法新创设的一个品种。查《土地登记规则》不见其踪影。《物权法》实施后，接着颁布的《土地登记办法》上增加了预告登记的规定。其是产权从无物权到有物权、从临时物权到正式物权的一个过渡形式，对于重点保护准产权人的合法权益是很有必要的。
1．不动产预告登记与不动产一般的登记的区别
（1）登记时间不同，存在提前登记与滞后登记的区别。预告登记是为了保全将来能够发生的不动产物权而进行的一种登记，发生于不动产物权变动之前；而不动产一般的登记，则是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记。
（2）登记效力和保护时间不同，存在临时保护和非临时保护的区别。预告登记作出后，并不必然立即导致不动产之物权产生或者变动，而只是使得登记申请人获取一项保全将来能够发生的不动产物权的临时性请求权。并且，这种预告登记，对于同一物上其他权利人的同类预告登记有排斥权，但预告登记过期后需要续申请预告登记。而不动产一般的登记，则会产生物权变动的直接效果。
2．预告登记的适用范围
预告登记的目的主要有两个。一在于保护预告登记权利人既有的权利。二在于提高不动产交易的效率，为权利人尽快回笼资金。但是，不是所有的不动产权利人能够申请预告登记的。在中国，预告登记主要适用于商品房预售。
商品房预售中，预告登记作出后，使得期房买卖得到了公示和广告，使得物权价值和经济价值同步提升。这种登记权和期待权具有对抗第三人的效力，对于商品房开发商特别有利。预告登记对于商品房开发商、代理商以及房屋买受人都有限制性规定，如不得一房多卖，否则是无效的。
预售登记主要是用于保护房屋买受人的权益，如果房屋买受人不愿意进行预售登记，法律不强制其办理登记手续，转让人也无权强迫买受人进行预售登记。
3．权利的限制
商品房预告登记是风险性登记，故另外一个重要功能是限制房地产开发商等债务人随意处分其权利。一切虚假登记、虚假合同、虚假交易等，是各种法律重点打击的对象。利用商品房预告登记搞一房多卖是严重的欺诈行为。对此，最高人民法院于03年以来曾数次出台司法解释，遏制了这种严重的经济犯罪风潮，取得了阶段性成果。
二、一般分析
1．预告登记的先决条件
“预告登记”的含义，是指不动产准物权人为保全某项请求权而进行的不动产预先告知的登记。此项请求权的目的，是争取在将来不太长的时间内实现产权兑现或物权兑现，避免财产、物权损失。
以上所称“不动产准物权人”，一般是指“有约在先”的房屋的买受人（也包括土地使用权的受让人）和申请预告登记人。此类准权利人，是与房地产商达成协议或签订了合同，双方有买卖该不动产的意向，买受方付了款项，一般相当于订金或首付形式；出让不动产的权利人，收了订金或首付以后，因为房屋未盖好，暂时未能交付房屋，未能向受让者提供不动产权属证书，而双方的交易仍然在进行中。从不动产物权当事人过渡到不动产权利人，中间有一个过渡阶段，即从签订完合同并交付了不动产的订金或首付，到预告登记完成，这一段时间内，买受人实现了物权的第一次转变，获得了购买房屋的先买权、买受权等排他权，这种权利就是准物权，这种物权人就是“不动产准物权人”。
在此，我们应当明白，预告登记与正式登记的联系和区别。
预告登记，本条款的意思相当于预备登记，也就是为正式登记作准备的“假登记”。如果将本条款“预告登记”修改成“预备登记”更准确一些，“假登记”也说得过去。
日本《不动产登记法》关于预告登记的概念，是不一样的。如第3条规定“预告登记，在因登记原因的无效或撤销而提起涂销或恢复登记之诉时进行。但是，关于因登记原因撤销而提起的诉讼，以其撤销可对抗善意第三人为限。”中国物权法中“预告登记”是预防型预告登记，具平和的气氛的内容，日本的“预告登记”则是补救型预告登记，为了消除矛盾纠纷而设置的内容。
日本《不动产登记法》关于假登记的概念，也是假处分物权的条款，如第32条：“假登记，可以由假登记权利人申请书上附具假登记义务人的承诺书或假处分命令的正本，而予以申请。”此处的假登记权利人，应当相当于物权法本条款的“当事人”；假登记义务人，应当相当于物权法本条款的“出卖房屋或者其他不动产的权利人”。假处分，就是准备处分物权的行为，应当相当于物权法本条款的请求权的行为。由此可见，中国的预告登记相当于日本的假登记，日本的预告登记相当于中国的异议登记。
因为“预告登记”不具备正式登记的条件与资格，才特意设置一个“临时登记”、“准备登记”或者“假登记”。虽然“预告登记”的作用期限和效力范围有限，但是正式登记必不可少的一个程序与环节。没有“预告登记”，当事人、准权利人的正式登记就容易落空，甚至会导致赔了夫人又折兵。
2．预告登记与正式登记的区别
“预告登记”与“正式登记”有两大区别。一是登记时间不同。“预告登记”是为了保全将来的物权而进行的准备性登记，发生不动产物权正式变动之前；而正式登记是为了完成全部法定的程序，准权利人的物权即将实现时所进行的登记。正式登记是最后一道门槛，跨过去，不动产物权得以实现，遂由准权利人变成权利人。“预告登记”的存续时间为三个月以内，“正式登记”的存续时间是不定期的，可一直到不动产物权变更、转让或消灭时为止。二是登记效力不同。“预告登记”只是为未来的物权作一个预约，并不立即导致相关联的物权的成立或变动，而只是预约了未来的物权，得到了未来物权的阶段性的请求权、保证权、先买权、买受权与排他权，生效时间为三个月以内；而“正式登记”是一气呵成，对于准物权人升格为物权人产生直接的、久远的的效力，效果显著。
本条款所针对的，是房地产商不守合同信用，“一房多卖”（类似于一女嫁三郎）或者“一房多押”（一般是指房地产商将购房人未办房产证的房屋向银行再次抵押，或者向多人抵押），坑害消费者利益和权利而得不到法律救济等不良现象。很多时候，房地产开发商在商品房未盖完之前几个月便作了售房广告，开展了促销活动。此时，一般以优惠价、打折价及其他名堂来吸引顾客。因为购买房屋是先到先选先得，晚买不如早买，早买不仅可以得到优惠，而且选择好单元好朝向的机会较多。这就是买卖房屋中的“马太效应”。也有的开发商见有机可乘，于是设圈套“一房多卖”或者“一房多押”，令消费者上当受骗。
本条款的设置，一方面是保障消费者的合同履行的效力，另一方面，还要保障准物权人未来物权的效力。众所周知，合同法只是保障一样东西，即保障财产所有权人的交易不受损失，而对于保障物权方面则显得势单力薄。消费者即准物权人的目的是要得到不动产，其他是次要的。恰恰是债权法上这一点难以做到。
预告登记的作用，是将现实的债权关系转换成未来的物权关系。在转换过程中，预告登记是一座桥梁，需要通过这座桥梁才能到达彼岸。然而，到了彼岸以后，还要走一段公路，走完公路以后，才能到达最终的目的地。确切地说，预告登记只能是将现实的债权关系转换成一半的物权关系，即准物权关系。另外一半，是要通过办理正式登记手续来完成。因此上，预告登记终归是临时性、过渡期登记，存续时间以三个月内为限。
本条前款，是指引人们怎样过桥到达彼岸；本条后款，是指引人们过桥以后怎样到达最终目的地。
本条款比较好理解，主要在于提醒消费者，当开发商预售房屋或其他不动产时，要打醒十二分精神，不要被别人蒙骗。在这里，细节也可以决定成败。告诫消费者要准时地做好两件大事：一件大事是预告登记，另一件大事是正式登记。为了便于记忆，试简称本条款为“两件大事，一个细节”。
3．著名专家说法
议题：预告登记一定需要双方“约定”吗？
预告登记，到底是双方捆绑在一起的登记，还是单方面自主性的登记？也许，许多人意识到这是购买不动产的消费者可以自己作主的一件大事，根本不需要别人指手划脚，根本不需要别人画蛇添足地再强加一个“协议”。但是，如果你仔细分析本条款，也可能令人失望，甚至大失所望。
本条前款有“为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记”的内容，其中“按照约定”四字值得一提，特别是“约定”这个动词很值得商榷。
著名法学家、中国社会科学院学部委员梁慧星教授对于此问题深有感触：
他说，值得注意的是，本条规定以双方“约定”为预告登记的条件，属于错误。预告登记是专门保护商品房预售合同中的买受人的，而不是用来保护出卖人的。出卖人根据自己的的经济地位可以保护自己的利益，无论采用“按揭”或者“付现”的支付方式，开发商在正式合同签订之前已经收讫全部价款，其利益已经得到了完全的保障。条文规定以双方“约定”为预告登记的条件，则没有约定、开发商不同意就不能进行预告登记，与物权法创设预告登记制度的政策目的相冲突。①
本人赞同梁教授的观点，认为法律的天平向着开发商倾斜，是近似于劫贫济富，是损不足以奉有余，是反其道而行之。外国的不动产登记法，如日本不动产登记法，不提倡、也不反对协议型预告登记，但肯定了自由型预告登记。
预告一定登记需要双方“约定”吗？我看不一定需要。房地产开发商是个强势的暴利分子，为了攫取暴利，为了逃避税费，甚至于为了一房多卖、一房多押，总是在预告登记和产权转让登记上千方百计地阻扰权利人的登记要求。而法律不向弱势者倾斜，却向强势者倾斜，对于保护房地产的交易安全和保护弱势权利人的合法权益显然是很不利的。
【修改建议】
建议将本条前款“按照约定”修改为“按照规定”。
注释：
①《物权法名家讲座》第29页，梁慧星：《物权法》基本条文讲解，第二十条【预告登记】。中国社会科学院08年4月第1版。
字数：8102字
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