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解析物权法
【原文】〖不动产登记簿〗
第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的依据。
不动产登记簿由登记机构管理。
【解析】〖不动产登记簿与欠缺〗
本条共两款。第一款，道明不动产登记簿是物权的归属，不动产登记簿是不动产内容的依据。第二款，道明不动产登记簿的管理，由登记机构负责。
本条款内容相对单薄，有欠缺之处，不够具体。
◎〖不动产登记簿〗
一、不动产登记簿
不动产登记簿，是记载不动产上的权利状况并备存于特定机关的簿册，指专门记载房屋、土地等不动产之自主或者他项权属与内容的凭证。由两个部分印证，一是产权人持有的由登记机构颁发的纸质产权凭证，二是由登记机构登录的电子计算机图文资料和纸质的簿证。它是权利人、义务人所持有的最好的凭证，是不动产公示原则的最生动的体现，也是物权变动的必要手段。
不动产登记簿事情虽小，却是意义重大，比动产登记簿的作用更持久。物权关系学方面，其是确认与再确认物权归属、保护与再保护物权、利用与再利用不动产的全部重要资料与有力的证据。登记簿上详细记载不动产的各种原始资料和现成资料，以备检验、勘查和咨询服务，可以反复对照使用，可以保存数十年甚至于数百年。当事人发生物权纠纷或者物权变动，均可以从登记簿中找到真凭实据，维护权利人的合法权益，遏制违法犯罪分子的犯罪活动。经济学、管理学方面，登记簿便于土地和房屋等不动产之统计、管理、跟踪调查，以便于宏观调控。房地产经济是支柱型经济，房地产管理学是一门新兴学科。登记簿可以四两拨千金，这些基础工作做好了，房地产经济就能够顺利地展开了，房地产管理就比较踏实了。建立健全不动产登记簿册所花费的人力、物力和时间是不多的，但一些重大的固定的土地类登记簿册可以管用数十年至数百年甚至于数千年，这是功在当代、利在千秋的好事情，也是非常值得、非常经济的。然而，动产登记簿的适用性较小，最多管用几十年，与经济管理没有太大的关系。
不动产登记簿与不动产权属证书可以相互印证，共同发挥作用。登记机构和权利人各自的权利、责任、义务，均可以从中得到明确区分。物权人与其他权利人、第三人发生物权关系、物权纠纷，均可从登记簿与权属证书中取证并相互印证。
物权法第条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的依据。不动产登记簿由登记机构管理。”不动产登记簿，对于权利人有一定的公示效力、排他效力、交易效力、维权效力和溯及效力，对于登记机构及其管理部门有一定的监督效力、执法效力。民法学上，关于不动产登记簿是物权归属和内容的依据，定义为权利正确推定原则，即在不动产登记簿上记载某人享有某项物权时，据此推定该当事人享有该项权利，其权利的内容也以不动产登记簿上的记载为准。在实行不动产登记制度的情况下，不动产登记成为不动产物权制度的基础性措施。不动产登记簿所记载的权利的正确性推定效力，对于客观、公正的不动产交易秩序的建立有着非常重要的意义。
产权人所持登记簿即产权证书在法定的最高年限内，具有产权公示权、排他权和法定的产权交易权或者租赁权、抵押权、典当权、赠与权、被继承权，以及相应的责任与义务。
登记机构所持登记簿在在法定的权限内，具有批评监督权、适度的公示权、勘正纠正权、保管保存权、自主的注销登记权、举报与作证权，以及相应的责任与义务。
不动产登记簿是记载物权归属和内容的凭证。对于相应的责任与义务，目前来说，有完全列举的，也有不完全列举的，因为有些土地类不动产可以牵连到第二类以上的法律关系，不便于赘述。如土地所有权和宅基地、地役地和特定的建设用地使用权不能抵押担保，没有记载于登记簿中，同样有相应的责任与义务。
不动产登记簿的第一个功能作用，是具有微观管理的作用，在于权利推定原则的运用。
在不动产登记簿上记载某人享有某项物权时，便可推定其人享有该项权利。其权利内容仅仅以不动产登记簿上的记载为准。当然，这里指的是权利人享有的房屋所有权、土地使用权和不动产抵押权等方面的权利，产权公示权、排他权和法定的产权交易权或者租赁权、抵押权、典当权、赠与权、被继承权等权利是潜在的从属性权利。在建立和实施不动产登记制度的情势下，不动产登记遂成为不动产物权制度的基础。不动产登记簿所记载权利的客观性、准确性与完整性，推定效力对客观、公正、完整的不动产交易秩序和物权秩序的建立有着重要的标志性意义。
不动产登记簿的第二个功能作用，是具有宏观管理的作用，在于划定登记申请人和登记机构的权利边界线。
所有登记内容必须以客观、公正、完整为原则，土地使用权的面积、房屋的面积与体积等项权利既不能多登记，也不能少登记。这里面，故意犯错误的是地方政府和地方土地登记机构。有些地方政府在“土地财政”巨大利益的驱动下，带头违法违规征地用地、少报或者瞒报、不报的情形经常发生，借以逃避国家国土监督部门的监管。中央以及地方上级政府可以从不动产登记簿入手，查证是否违法违规征地用地、少报或者瞒报、不报的情形，从而决定是否追究责任人的法律责任或者行政责任。
不动产登记簿的第三个功能作用，是能够让本级不动产登记机构和上级监管部门既可以及时地也可以长久性地监管。
在及时管理方面，一旦发现登记错误便可以及时纠正，或者在不动产权利发生变更、转移、消灭时及时地更改或者注销登记；上级主管部门发现登记机构或者下级政府部门有主观的或者客观的错误，也可以据此及时纠正，甚至于可以据此追究有关工作人员的责任。土地使用权与房屋所有权可使用的寿命很长，如农村的土地使用权期限是30年以上、70年以下，商品房的所有权和建设用地使用权期限70年以后可以续期。不动产登记簿记载有一定的有效期或者延效期，权利人可以据此长期地享有和行使自己的权利，登记机构可以据此长期地进行一定程度上的监管。
不动产登记簿的第四个功能作用，是能够将相关单位与个人的权利和义务统一起来，形成物权规范化的综合效应。
物权法的基本法则之一，就是任何权利是与责任和义务相搭配的，天下没有免费的午餐。每种自然资源，每种土地与房屋，都有不同的物权制度。所有的物权制度，权利人任何时候不能违反。土地等自然资源的合理开发利用，是从宪法、专门法到民商法都统一规定了的，任何单位和个人不能违反。
本条第二款暂时没有提及不动产登记机构的责任与义务，仅仅提出他们的一部分权利。客观、公正、完整的审批与登记管理，是他们的职责之所在，是不言而喻的事项。《土地登记办法》规定，相关工作人员在土地登记工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。《房屋登记办法》规定，房屋登记机构工作人员不得擅自涂改、毁损、伪造房屋登记簿；不得对不符合登记条件的登记申请予以登记，或者符合登记条件的登记申请不予以登记；不得玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊。否则，轻则依法给予行政处分，重则依法追究刑事责任。
二、不动产登记簿与物权归属
先将本条中的文字进行推敲。第一款中的“归属”二字不太好理解。为什么说不动产登记簿是物权的“归属”？
归属，《现代汉语词典》的解释有两个，一是“属于”，二是“划定从属关系”。
如果将“不动产登记簿是物权归属和内容的依据”代入上述解释，有两种结果：
A．不动产登记簿是物权归属（属于）和内容的依据
B．不动产登记簿是物权归属（划定从属关系）和内容的依据
以上两种意思，第B种是引申义，比较通顺，但懂得这一层意思的人毕竟较少，即通顺不通用。第A种是本义，由于主谓词组不搭配，可能容易引起歧义。
“不动产登记簿”是主语，“归属”是谓语。从字面上解释，得出的意思是：物权——归属于不动产登记簿。登记簿是谁的，是不动产登记机构的。进一步推论，结果是：物权——归属于不动产登记机构。这就是歧义之所在。
“不动产登记簿”是“物权”的载体，而物权的主人在这里没有出现。在物权主人未出现时，“不动产登记簿”喧宾夺主了。
按照本人的理解，有以几种说法可供商榷：
不动产登记簿是记载物权的小册子
不动产登记簿是记载物权归属的小册子
不动产登记簿是记载物权登记生效的小册子
不动产登记簿是记载物权登记生效、承认记载内容的小册子
不动产登记簿是记载物权登记生效的权威性小册子
不动产登记簿是记载物权种类、事项、申请人要求并生效的小册子
不动产登记簿是记载物权权属界定的小册子
不动产登记簿是记载物权权属界定、承认记载内容的小册子
不动产登记簿是记载物权权属界定并生效的小册子
不动产登记簿是记载和保存物权权属界定、承认记载内容的小册子
不动产登记簿是记载和保存物权权属界定并生效的小册子
不动产登记簿是记载物权的文件夹
不动产登记簿是记载物权归属的文件夹
不动产登记簿是记载物权登记生效的文件夹
不动产登记簿是记载物权登记生效、承认记载内容的文件夹
不动产登记簿是记载物权登记生效的权威性文件夹
不动产登记簿是记载物权种类、事项、申请人要求并生效的文件夹
不动产登记簿是记载物权权属界定的文件夹
不动产登记簿是记载物权权属界定、承认记载内容的文件夹
不动产登记簿是记载物权权属界定并生效的文件夹
不动产登记簿是记载和保存物权权属界定、承认记载内容的文件夹
不动产登记簿是记载和保存物权权属界定并生效的文件夹
不动产登记簿是记载物权的文件档案
不动产登记簿是记载物权归属的文件档案
不动产登记簿是记载物权登记生效的文件档案
不动产登记簿是记载物权登记生效、承认记载内容的文件档案
不动产登记簿是记载物权登记生效的权威性文件档案
不动产登记簿是记载物权种类、事项、申请人要求并生效的文件档案
不动产登记簿是记载物权权属界定的文件档案
不动产登记簿是记载物权权属界定、承认记载内容的文件档案
不动产登记簿是记载物权权属界定并生效的文件档案
不动产登记簿是记载和保存物权权属界定、承认记载内容的文件档案
不动产登记簿是记载和保存物权权属界定并生效的文件档案
不动产登记簿是物权归属于谁的小册子
不动产登记簿是物权归属于谁的文件夹
不动产登记簿是物权归属于谁的文件档案
【修改建议1】
建议将“不动产登记簿是物权归属和内容的依据”一句修改成：
“不动产登记簿是物权归属于谁的文件档案，是确认不动产物权登记有效的依据。”
◎【适当增加内容】
谈到不动产登记簿，不得不考虑登记簿的保存年限这一关键问题。倘若不考虑这个问题，随意乱扔登记簿，遗失登记簿，其后果不堪设想。
上世纪九十年代中期，广州市一间国有企业，不断地被附近村民蚕食宿舍附近的土地盖民居。官司打到法院，该企业拿不出土地红线图，在房地产管理部门也查不出历史资料，结果，50000平方米土地使用权白白地丧失了。这样的例子很多。当然，此类情况的发生，多次发生，也给内外勾结、官员腐败创造了机遇。
日本民法典《不动产登记法》明确了登记簿和登记内容应当保存的期限。
日本的不动产登记簿，分为土地登记簿和建筑物登记簿两种，以下的登记簿包括这两种。
日本《不动产登记法》第20条规定了“不动产登记簿的保存”：
（一）登记簿及地图、建筑物所在图应永久保存。
（二）登记不动产权利的申请书，应自接受申请之日起保存十年。但是，对于编入申请书编缀簿者，其保存期间，自第七十条第（一）款规定的记载日起算。
以上所称“申请书编缀簿”，是特指将登记簿全部或一部灭失时，登记所应备置特殊登记簿。其编号与一般登记簿不同，另有号码，属于重点登记保存之列。
以上所称“第七十条第（一）款”，是关于登记簿灭失恢复登记的登记，“应于登记用纸中相当顺位号数栏中记载前登记的号数，于事项栏内记载接受前登记申请书的年月日及收件号数。”
日本《不动产登记法》第24条之二规定了“登记用纸的截止”：
（一）截止登记用纸时，应将其编缀于截止登记簿。
（二）截止的登记用纸，自截止之日起，应保存二十年。
（三）第十四条、第二十一条及二十一条之二的规定，准用于截止登记簿。
以上所称“第十四条”，是关于不动产登记的两大类对象。以上所称“第二十一条”，是关于抄本的交付、登记簿阅览的规定。以上所称“第二十一条之二”，中国法制出版社2002年第2次印刷、王书江译本中不存在。
综上所述，登记簿及地图、建筑物所在图、登记不动产权利的申请书、截止登记用纸规定保存年限，是完全必须的。这也是商品经济国家的长期登记经验总结。
“登记簿及地图、建筑物所在图应永久保存”一项，作者完全同意此作法，并应规定纸质的和电子的两大类。
“登记不动产权利的申请书，应自接受申请之日起保存十年”还有商榷的余地。拟应永久保存，包括纸质的和电子的两大类。
“截止的登记用纸，自截止之日起，应保存二十年”也还有商榷的余地。拟应永久保存，包括纸质的和电子的两大类。日本《不动产登记法》第四章之二就是“依计算机信息处理系统进行登记的特别”，共有7个条款，将“登记用纸”、“用纸”改为“登记记录”，实际上是将纸质登记簿与电子登记簿统一起来了。
总之，对于不动产登记簿及其相关登记项目资料，应当无条件的永久保存。因为建筑物的使用寿命往往超过100年以上，土地的使用寿命是无限延长的，只要不发生人为的消灭，总会有一定的物权人所占有。
我国有关法律规定了“建设用地使用权届满自动续期”，一般地会使用70年以上。物权法规定了耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。虽然，各种土地的使用期不同，但作为档案性质的不动产登记簿，应当承担更重要的历史责任，将这项工作做得更圆满，更扎实。
【修改建议2】
建议将“不动产登记簿由登记机构管理。”一句修改成：
“不动产登记簿由登记机构管理，所有资料包括纸质的和电子的一律永久保存。”
整条修改为：
第十六条不动产登记簿是物权归属于谁的文件档案，是确认不动产物权登记有效的依据。
不动产登记簿由登记机构管理，所有资料包括纸质的和电子的一律永久保存。
以上是修改物权法第十六条的初步意见，还有其他细节问题尚待进一步研讨。
字数：5595字
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