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解析物权法
【原文】〖登记申请材料〗
第十一条当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
【解析】〖登记申请材料〗
本条原则规定，不同的不动产登记需注意提供的不同申请材料，如权属证明、界址、面积等，作为不动产登记机构的一般要求和申请人的一般规定。
本条规定了申请不动产登记应当提供的必要材料。应当注意的是，物权法在此只是作了一个原则性、简略性的规定，而当事人申请登记所需要的必要材料、具体材料远不止这三项，还需要遵循《土地登记办法》、《房屋登记办法》等专门法的法律规定。譬如，本条规定的权属证明材料可以包括权属证书、合同书、法院判决书或者征收决定书等必要材料、具体材料。
◎〖登记申请材料的基本要求〗
登记申请材料的基本要求，这里主要是指土地、房屋等不动产权利人申请登记应当提供的材料。不动产权利的设立登记、变更登记、注销登记以及抵押登记等，首先必须向登记机构提供真实的、翔实的登记申请材料，以便于审核、存档或者查询、跟踪管理。这是依法履行登记程序的需要，否则是无效的申请，不能完成登记公示的目的。此项规定，由不动产关系法和不动产登记法规范与调整，普通物权法和担保物权法只能依照制度物权法的规定来实行。
《物权法》第条明确规定：“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。”本条规定了申请不动产登记应当提供的必要材料。应当注意的是，物权法在此只是作了一个原则性、简略性的规定，而当事人申请登记所需要的必要材料、具体材料远不止这三项，还需要遵循《土地登记办法》、《房屋登记办法》等专门法的法律规定。譬如，本条规定的权属证明材料可以包括权属证书、合同书、法院判决书或者征收决定书等必要材料、具体材料。
《担保法》第44条有抵押登记的规定：“办理抵押物登记，应当向登记登记部门提供下列文件或者其复印件：（一）主合同和抵押合同；（二）抵押物的所有权或者使用权证书。”此为不动产或者动产抵押登记的规定，属于担保物权登记范畴。
一、《土地登记规则》的基本要求
《土地登记规则》第10条，关于土地登记申请者申请土地使用权、所有权和土地他项权利登记，必须向土地管理部门提交下列资料：（一）土地登记申请书；（二）单位、法定代表人证明、个人身份证明或者户籍证明；（三）土地权属来源证明；（四）地上附着物权属证明。
委托代表人申请土地登记的，还应当提交授权委托书和代理人资格身份证明。
二、《土地登记办法》的基本要求
《土地登记办法》第9条，关于申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列资料：（一）土地登记申请书；（二）申请人身份证明材料；（三）土地权属来源证明；（四）地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；（五）地上附着物权属证明；（六）法律法规规定的完税或者减免税凭证；（七）本办法规定的其他证明材料。
前款第（四）项规定的地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得。
申请人申请土地登记，应当如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。
2007年12月30日国土资源部公布、2008年2月1日施行的《土地登记办法》，既是1995年12月28日国家土地管理局公布的《土地登记规则》的补充规定，也是《物权法》关于不动产登记方面的配套法。《物权法》因体例的限制，未能将有关事项一一列举。
《土地登记办法》第9条之第（一）、（二）、（三）、（五）项，与《土地登记规则》第10条之第（一）至第（四）项要求基本相同。但第（四）、（六）、（七）项是增补的内容。
第（四）项“地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标”，与“土地权属来源证明”是交叉的项目，将其列举出来，说明了其是申请登记的必要条件，不是可有可无的条件。
第（六）项“法律法规规定的完税或者减免税凭证”，包括有以下几层意思：一是，由此分清是有偿使用的土地或者是划拨使用的土地，同是建设用地使用权，两种地权的经济成分和流转方式是不一样的。二是，防止当事人偷税漏税或者未交土地使用费，否则要补交相关的税费。三是，方便于变更、转让、注销、预告、异议登记或者抵押登记的申请人提供证明材料。
第（七）项“本办法规定的其他证明材料”是兜底规定，如土地使用权抵押、地上权、地役权证明材料，会有特定的用途。与土地使用权有关的房屋产权证明，是在土地上存在房屋、建筑物或者其他附着物情形下需要附带另外的证明材料。
三、《房屋登记办法》的基本要求
《房屋登记办法》关于国有、集体土地范围内之各种申请办法与材料，门类十分齐全，贯穿着一条红线就是“房地合一”的基本原则。
（一）国有土地范围内的房屋登记材料
1．国有土地范围内的房屋所有权登记材料
《房屋登记办法》第30条，关于国有土地上因合法建造房屋申请房屋所有权登记，应当提交下列资料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。
2．国有土地范围内申请房屋抵押权登记材料
《房屋登记办法》第43条，关于国有土地上申请抵押权登记，应当提交下列文件：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）抵押合同；（五）主债权合同；（六）其他必要材料。
3．国有土地范围内申请房屋最高额抵押权登记材料
《房屋登记办法》第51条，关于国有土地上申请最高额抵押权登记，应当提交下列文件：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）最高额抵押合同；（五）一定期间内将要连续发生的债权合同或者其他登记原因证明材料；（六）其他必要材料。
4．国有土地范围内申请房屋最高额抵押权变更登记文件
《房屋登记办法》第55条，关于国有土地上申请最高额抵押权变更登记，应当提交下列文件：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋他项权利证书；（四）最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料；（五）最高额抵押权发生变更的证明材料；（六）其他必要材料。
因最高债权额、债权确定的期间发生变更而申请变更登记的，还应当提交其他抵押权人的书面同意文件。
5．国有土地范围内申请房屋最高额抵押权转移登记材料
《房屋登记办法》第56条，关于国有土地上最高额抵押权担保的债权确定前，最高额抵押权发生转移，申请最高额抵押权转移登记的，应当提交下列文件：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋他项权利证书；（四）最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料；（五）最高额抵押权发生转移的证明材料；（六）其他必要材料。
最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的，除当事人另有约定外，房屋登记机构不得办理最高额抵押权转移登记。当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的，应当在办理最高额抵押权确定登记之后，依照本登记法第47条的规定办理抵押权转移登记。
6．国有土地范围内房屋最高额抵押权担保的债权确定的登记材料
《房屋登记办法》第57条，关于国有土地上经依法登记的最高额抵押权担保的债权确定，申请最高额抵押权确定登记的，应当提交下列文件：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋他项权利证书；（四）最高额抵押权担保的债权已确定的证明材料；（五）其他必要材料。
7．国有土地范围内在建工程抵押权的登记材料
《房屋登记办法》第60条，关于国有土地上经依法申请登记在建工程抵押权的，当事人应当提交下列文件：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）抵押合同；（四）主债权合同；（五）建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产证书；（六）建设工程规划许可证；（七）其他必要材料。
8．国有土地范围内在建工程抵押权的申请变更登记、转移登记、注销登记材料
《房屋登记办法》第61条，关于国有土地上经依法已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当提交下列材料，申请变更登记、转移登记、注销登记：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）登记证明；（四）主债权合同；（五）证明在建工程抵押权发生变更、转移或者消灭的材料；（六）其他必要材料。
从略：国有土地上地役权登记材料、房屋预告登记材料、其他登记材料，此处从略。
（二）集体土地范围内的房屋登记材料
1．因合法建造房屋申请房屋所有权登记材料
《房屋登记办法》第83条，关于集体土地上因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）宅基地使用权说明或者集体所有建设用地使用权证明；（四）申请登记房屋符合城乡规划的说明；（五）房屋测绘报告或者村民住房平面图；（六）其他必要材料。
申请村民住房所有权初始登记的，还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。
农村集体经济组织申请房屋所有权初始登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权村民代表会议同意的证明材料。
2．集体组织企业的厂房等建筑物设立抵押登记材料
《房屋登记办法》第88条，关于集体土地上以乡镇、村企业等建筑物设立抵押，申请抵押权登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书；（四）集体所有建设用地使用权证明；（五）主债权合同和抵押合同；（六）其他必要材料。
从略：关于集体土地上因合法建造房屋申请房屋所有权变更登记、转移登记的类型及登记材料，此处从略。
四、其他申请登记的文件与材料
已告知登记材料的品种：该项不动产的权属证明；该项不动产的面积；该项不动产的体积。
未告知登记材料的品种：该项不动产的合同书；该项不动产可能存在的法院判决书；该项不动产可能存在的征收、征用和拆迁的决定书；该项不动产的面积、体积、形状、四至范围；该项不动产可能存在的其他合同书，除了需要提供主合同以外，还要提供抵押合同；该项不动产可能存在的抵押物的所有权或者使用权证书；该项不动产可能存在的抵押物的所有权或者使用权登记簿；该项不动产各种材料的各种复印件，除了以上必备的全部材料的复印件，还有户口簿复印件、身份证复印件等必要材料。
◎〖土地权属证明的最大疑难问题〗
一提起不动产权属，必然提起土地权属、房屋权属这两大物权。其中，土地的权属问题，是个老大难问题。国家与集体、城市与乡村的土地所有权二元化问题，是中国土地权属证明与权属登记中最大疑难问题。
众所周知，土地所有权二元化是八二宪法开始规定的模糊化条款，并由此及彼地牵连到数十部法律、法规、规章、制度和政策。
作者一贯的立场，是要将城市和农村的土地统一到“归国家所有”上来，才能公平、公正、准确地解决国家、集体、个人的土地权属问题。
中国的土地所有权二元化问题，是一个不可回避的重大现实问题。正因为它权属不明、责任不清，给予国家的土地管理造成很大的被动，处于弱势地位的普通农民也没有得到什么好处，反而不利于农民个人维权。在征收、征用土地补偿和拆迁补偿过程中，农民的实际权益没有得到较好的保护。
自从改革开放以来，特别是农村撤销人民公社重建乡政府以来，农村集体和集体的土地所有权虚位已经成为不争的事实。在农村家庭单干制催化下，劳动力、生产工具、生产资料三要素和劳动分配不再具有公有的性质，仅仅是农村土地具有某种共有的性质。村组组织与个人全部不具备土地的处分权，即不具备自由买卖土地的权利；剩下的顶多是占有权、使用权、收益权，换言之，他们顶多拥有用益物权。然而，在登记土地权属时，却跟他们登记“集体的土地所有权”字样。许多实际工作者和登记机构骑虎难下，并成为中国制度物权法和普通物权中最大的笑柄。
由于土地所有权二元化是来源于宪法，并且由于土地所有权的研究非常繁琐，中国绝大多数学者对此望而却步，或缄默不言。
由吴汉东总纂、陈小君等著的《农村土地法律制度研究——田野调查解读》一书中，披露了大多数农民的“觉悟程度”，这对于我们了解我国真实的地权状态是大有裨益的。
作为教育部人文社科“十五”第一批规划研究课题——“农村土地法律制度研究”，是面向农村的田野调查。在项目主持人的筹划下，有关民商法学科中青年师生共50多位，分成14个小组，于2002年9月下旬至月初，以中国中部省份湖北省为重点展开了深入的实地调查。调查的地区主要有湖北省的10个市、县、区，即襄樊市、荆州市、钟祥市、监利县、黄梅县、阳新县、英山县、通城县、武汉市黄陂区、宜昌市猇亭区、山西省吕梁地区、江苏省苏州市和溧阳市、山东省平度市、广东省广州市白云区进行田野调查。调查农户达406户，访谈农民计500余人。调查组提的第一个问题，是当下土地权属问题。出的选择题“你耕种的土地是谁的？”作出有效选择的问卷有430份，选“国家的”占60%，“村集体的”占27%，“生产队（小组）的”占7%，“个人的”占5%，“其他人的”占0.4%。（吴汉东总篡、陈小东等著《农村土地法律制度研究――田野调查解读》第3页、第5页。中国政法大学出版社2004年1月第1版）。其中，钟祥市长滩镇95%的农户认为他们耕种的土地是属于国家的，许多人还说“这还用问吗？”，他们明白，一直是向政府签订承包合同，向国家交纳农业税，肯定土地是国家的；包括几个村的村支书、村主任、村会计等都认为：土地属于国家所有，集体或村委会只是经营管理者，而不是土地所有者。相信这些村干部都是学习过宪法、民法通则的，他们对于宪法的领悟，并不是停留于法律字面上的感性认识，而是对于实际情况的真实的理性的认识；宜昌市猇亭区91%的农民认为土地当然是属于国家的，只有9%的农民认为土地是集体的；咸宁市通城镇85%农户认为土地是国家的，10%认为是国家和集体共有的，个别老农户认为土地是自己的；黄冈市黄梅县小池镇81.5%的农民认为土地是属于国家的；监利县网市镇80%的农民认为土地是国家的。（综合《农村土地法律制度研究――田野调查解读》第138页、第70页、第64页、第143页）。
从以上调查资料中，可以看出，大多数农民的国家概念和革命觉悟是非常高尚的。虽然，许多法律规定了农村土地的所有权属于集体，但这并不影响他们能够作出正确的回答与选择。再一次表明了大多数农民并不落后，反而是我国的某些旧的法律落后于经济改革的大好形势，落后于广大人民群众。也可以看出，我国的某些坚持土地所有权二元化的国家干部，思想政治觉悟落后于农村的普通群众。
有些人经常鄙视农民，口口声声说农民们没文化，没觉悟。是的，总的来说，全国人口中，农村中受过高等教育的人很少，农村中的文盲人数历来比城市高出许多倍数。但是，没有文化不等于是没有觉悟。从井冈山时期开始，至现在为止，亿万农民一直跟随共产党闹革命，搞建设，任劳任怨，恪尽职守。革命战争，抗日战争，解放战争，土地革命，土地改革，农业合作化，人民公社化，家庭联产承包责任制，统分结合的经济承包责任制，是跟着共产党一步一个脚印地走过来的。这些成年终日以土地为生的“下里巴人”，最能体会到土地国有化的优越性，最能洞察各种形式的土地私有制极不公平极不合理。什么叫文化？不唯书本，时时处处讲文明讲道德讲正义守纪律，就是文化；什么叫觉悟？不唯官唯上，不阳奉阴违，凭着朴素的革命感情，来认识人世间的真善美与假恶丑，就是觉悟。
这真是我国当今社会一个最不可思义的、最奇怪不过的现象：某些法律反向地规定农村及城市郊区的土地归集体所有，而农村集体多数干部、群众却不领情，却总是说土地是属于国家的。不仅如此，我国法律规定土地所有权“国家所有”与“集体所有”双轨制，可能是世界上独一无二的，没有哪个国家这么硬性地规定，也没有明明白白地将全国97%的土地所有权如数家珍全部硬性地分封给集体。
中国现行的土地所有权二元化法律，可能是世界上最模糊不清的物权制度之一，国家所有权、集体所有权、私人所有权到底是什么样的所有权？绝大多数是专属于国家的所有权硬派给集体，绝大多数土地使用权也硬派给集体，也有些是属于集体或私人的所有权却划归到国家名下。这些法律条款，深深地打着“计划经济”的烙印，中国步入市场经济二十多年了，新土地管理法也执行8年多了，那些早就过时了旧条条框框始终也舍不得修改。真不知道，这到底是为什么？
以许文晋为组长，王颖琼、孙艳、张巍为组员的课题组，于2002年10月21日至10月26日调查了广州市白云区太和镇及下属的米龙村、神山镇及下属的中八村，及附近的花都区社岗村，他们并走访了区农业局、国土局、财政局、法院及广州市中级人民法院。并以“集体所有＝所有权缺位？”为题进行阐述。
1.在所有制关系方面，实际上还是“三级所有”形式。按照《广东省农村社区合作经济组织暂行规定》，包括在原生产队或联队一级设置经济合作社，在原大队一级设置经济联社，在原公社一级设置经济联合总社。征地补偿费一般由镇政府领取，再逐级下发，由总社按1：2：7的比例分成。
2.全区基本上实行股份制。股份分为集体股和个人股。获得股权和股份分配各异。
3.土地承包不想按照国家30年承包期进行，许多村自定5、6年。承包形式有村（社）直接专业承包、村（社）反租倒包、农户分散外包和农户自发外包四种。
4.土地权属意识模糊。不少农民认为土地归生产队一级自已拥有，但同时认为土地是国家的。最终是属于国家的。
5.建设用地双向分流，补偿过低有埋怨。不少乡镇干部认为国家征收土地存在歧视，国有土地可以出让，集体的就不能。而土地的补偿价为5万元/亩，市场价格高达30万元/亩。不少地方不愿意土地被国家征收，便采取与投资者股份合作或建厂房给投资者，变相出让土地。
6.广州市中院法官称股权纠纷在农村纠纷中最多、最复杂。尤其是是出嫁女的股权难以得到保障。国家对于社员权没有明细规定，社员权是否属于法院管辖范围也不清楚。
（《农村土地法律制度研究――田野调查解读》调查人员组成名单、第2～124页许文晋等“集体所有=所有权主体缺位？——广东省广州市白云区农地调查报告”）
从八二宪法修订时起，一直到物权法出台以后，农村土地所有权的归属、配置问题的争议从来没有停止。不少学者对我国目前的土地所有制度提出了质疑，有的甚至提出了尖锐的批评。尽管土地国有化学说是正统的马列主义和科学社会主义学说，是最正确最科学最公平的物权学说，是最受农民欢迎的财产权学说，总是有这样那样的修正主义学说干扰土地所有权国有化，土地所有权二元化依然故我。这是土地权属证明的最大疑难问题。
关于农地权属登记，《农村土地法律制度研究――田野调查解读》一书中披露了所调查地区的几种状态。这当然是在《农地承包法》和《物权法》出台前的状态。
一是农地所有权登记。在14个受调查的观测点中，只在江苏溧阳发现由国土资源部统一编号印刷的《集体土地所有证》，登记事项包括所有者状况、土地面积、四至等情况。该书作者分析多数地区未发所有权证的原因，一是土地变动过剧，难以发放；二是发放所有权证费用过高；三是因发证的后果而搁置；四是土地权属纠纷减少弱化了发证的意愿。
笔者认为，上述四种影响农村土地所有权证发放的主要原因是第三种。作为农村土地承包者，一个本能的第一反应，是隐瞒土地面积，少缴农业粮或农业税。所上报的土地面积大，上缴的粮食就多、农税就大（2007年起国家在全国统一取消农业税以后，这个问题已经不存在了）。许多农村在1984年已经完成发证前的勘测、绘图，以村为单位的走界地址划定亦已完毕。在由村签订协议书时，初始登记面积与统计面积差异很大。特别是在城中村、城郊村中，隐瞒土地面积、抵制土地权属登记的风气更盛。在转让土地时，原先登记或不登记隐瞒的土地面积越多，土地走私所得利益就越大。
二是农地使用登记。与集体土地所有权登记冷淡相反，此类登记相当热烈。此证是《土地承包经营权证》，因为涉及每家每户每个人的切身利益，并且土地权属是清晰的，办理登记相对容易一些。除了农耕地，林地、牧草地的土地承包经营权证办理也相对容易。自从国家在全国统一取消农业税，免征农业粮食以后，所谓的“承包经营”不再具有实质性意义了。承包经营土地变成了享用权的农用地。未来的农村土地权属证书，应当据实变更。
综上所述，涉及农村土地权属登记的疑难问题有以下几种：
1．涉及国家土地权属与集体、个人土地权属的疑难问题；
2．涉及集体土地所有权与个人土地使用权权属的疑难问题；
3．涉及建设用地使用权土地权属问题；
4．涉及宅基地分配权、使用权权属问题；
5．涉及自留地、自留山分配权、使用权问题；
6．涉及土地占有权权属问题；
7．涉及土地使用权权属问题；
8．涉及土地收益权权属问题；
9．涉及处分权权属的最大疑难问题；
10．涉及土地占有权、使用权、收益权、处分权权属兼有的问题；
．其他涉及农村土地权属登记的疑难问题。
以上提出种以上涉及农村土地权属登记的疑难问题，说明了土地权属登记不是简单的问题。
以上问题，还没有列出城市土地权属的疑难问题。虽然国家法律规定城市的土地（所有权）归国家所有，依然存在国家的土地所有权与单位、个人的土地使用权权属的疑难问题，只不过程度不同而已。
为省略篇幅，城乡房屋权属登记的疑难问题、城市土地权属登记的疑难问题不在本文分析讨论，在以后的条文解析中讨论。
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