“没错。”
林青山回了一句,端起茶杯放到嘴边,但是没喝。
他道:“开发商无法从银行贷款购买地皮,但是可以从信托等专门做前融资金的机构贷款。”
说完,他滋滋的喝了口茶,随后放下茶杯长舒一口气。
“这也是地产商常用的一种手段,用前融资金买地皮,用地皮申请施工贷款偿还前融资金。”
唐禹追问:“可要是把施工贷款偿还给前融机构,那苏梦君还是面临没钱开工的问题。”
林青山解释:“地产行业有一个词,叫做期房预售。”
“以少量资金先建造出售楼部样板间等面子工程,然后圈定客户群体,让他们先交一部分钱买房,等房子交付后再付尾款。”
“而开发商完全可以用他们付的首付或定金来施工。”
“但是这里面还有一个问题,银行的施工贷款不偿还完,是办不出来预售许可证的,没有预售许可证也就无法预售期房。”
他看向唐禹,笑着问道:“如果是你,你怎么破局?”
怎么破局?
唐禹皱眉沉思。
用前融机构的钱买地皮,用地皮向银行贷款偿还前融机构。
这也就相当于,开发商最终还是用贷款买下了地皮,而前融机构在里面扮演的角色就是个中转站。
刚刚的一套流程走下来,开发商面对的局面就是银行欠款还有没钱开工的问题。
没钱……
他眼前一亮,脱口道:“再找前融机构?”
林青山哈哈大笑两声,点了点头,一副孺子可教的模样。
“没错,再找前融机构借钱,偿还银行,将预售许可证办出来,开始预售。”
“那么新的问题来了,预售所圈的资金到账以后,你就会面临两个选择。”
“一个选择是打给施工方,让施工方开工,一个是偿还前融机构,你怎么选择?”
唐禹想也没想的开口道:“还是要还给前融机构,因为前融机构的资金使用成本太高了。”
林青山点头:“不错,可把钱还给前融后,开发商依旧面临着没钱施工的问题,这个时候怎么办?”
唐禹低头思索,办公室内一时间安静了下来。
林青山也不急,见此也没打扰他,自顾自的喝着茶水看着窗外的风景。
窗外的晚霞已经到了最红的时刻。
可往往这个时候,就代表着黑暗即将降临。
入秋以后天黑的越来越早,此时不过六点出头,外面的路灯已经亮起,城市的各处也亮起各色的霓虹。
山海集团早上九点上班,中午午休两个小时,晚上七点下班,八个小时工作制。
再有不到一个小时,就要下班了。
此时唐禹抬头,耿直的道:“林叔,我想不明白。”
他没叫林董,而是叫了声林叔。
“你想不明白,证明你是个好孩子,因为你的心还不够狠。”
林青山感慨似的道。
他看向唐禹,面带微笑,眼神却很认真的道:“没钱,那就不给钱。”
“让施工方自己垫资施工,等尾款交付后,施工方拿他应该拿的工程款,剩下的钱,就是开发商的。”
唐禹怔怔的看着林青山,半晌后说出了一个平常人耳熟能详的词。
“空手套白狼?”
”没错,这是很多开发商的常规操作,这也是苏梦君敢竞争三号地的原因。”林青山颔首道。
卧槽!
唐禹直接在心里爆了句粗口。
开发商都这么会玩吗?
林青山语气隐含告诫的道:“但是这种事情弊端很大,稍微有一个步骤出了差错,就可能落入万劫不复之地,很多的开发商就是这么玩,最后生生把自己玩死了。”
“我知道了林叔。”
唐禹无比的乖巧。
这是真大佬啊,由不得他不乖巧。
他现在甚至想叫林青山一声爸爸,让他多教自己一点东西。
抱紧林爸爸的大腿。
顺着刚刚的话题,林青山继续道:”这只是拿地,而从拿地到施工,中间还要走一段很长的路。”
“地皮要想开始施工,有四样东西是必不可少的,那就是四证。”
“四证分别是国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、再加上最后一个建设工程施工许可证。”
“这四个证件里面包含了土地勘测,开发规划等项目,只有四证齐全才能开始动工,而三号地现在正处在这个阶段。”
“项目管理部今天已经给我反馈,四证中的最后一个施工许可已经下来了。”
“下一步三号地便要由施工单位开始进场勘测,制定施工计划,待施工计划由集团批复后,施工单位才可以进行施工准备工作。”
“如今马上过年了,正式施工估计要等到年后了。”
说了一大堆话,林青山感觉喉咙有些发干,他朝空空如也的茶杯示意了一下。
唐禹顿时反应了过来,急忙给林爸爸倒茶。
刚刚听的太入迷,竟然把这事给忘了。
我真该死啊!
唐禹心里暗骂自己一声。
林青山喝了口茶润了润嗓子,继续道:“像商品房这种,封顶之后就可以开始售卖了,也是采用交定金的模式,等建造完彻底交付,尾款才会到账。”
“而交付过后,也就代表着这一单生意正式结束。”
“这就是地产,这就是开发商,懂了吗?”
唐禹连连点头:“懂了。”
有句话说的好,读万卷书不如行万里路;行万里路不如贵人相助;贵人相助不如仙人指路。
他自己在办公室里闷头苦学了两天,学的模棱两可,如今林青山只是简单的几句话,他便犹如醍醐灌顶。
他好奇道:“林叔,这五十亿投进去,最后能赚多少?”
林青山毫不避讳的道:“再赚五十亿也不成问题。”
唐禹震惊:“这么多!”
林青山笑着解释道:“因为三号地位置比较偏,并且住户少,我们拿地的价格低,赔偿的拆迁款少,利润自然就高。”
卧槽!
房地产行业果然暴利啊。
唐禹心里惊叹。
随即他想起来一件事,不解道:“既然这样,那您为什么还要将三号地分出一块给苏梦君,让苏氏集团一起开发?”
这事别说他了,换了谁估计都不能理解。
既然这么赚钱,那自己一个人赚总好过分一杯羹出去吧?
林青山微微叹息了一声。
“我也不想,可是这次的开发项目,上面要求的施工期限只有三年,光靠山海集团,根本无法完成。”
唐禹明白了。
当初林青山邀请苏梦君,原来也是有他自己的打算的。
果然,活的久的都是老银币。
林青山看了看时间,说道:“快下班了,我再简短的跟你说一下地产的上下游。”
“很多开发商只负责拿地开发,可实际的施工都是外包给施工公司的,比如苏氏集团。”
“但是咱们山海集团不一样,我们旗下有自己的施工公司,施工团队。”
“所以施工公司开始施工后,你可能还要不时的跑跑一线,与施工负责人接洽,了解工程进度。”
“施工方面的问题要比地产开发更为精细与复杂,其中包括了建筑建材、建筑机械、施工建设、园林工程、建筑装饰等……”
“而这只是地产行业的上游,下游包括预售销售,家居装饰,增值服务。增值服务也就是所谓的物业。”
“山海集团在这些方面是有一整套体系的,完全实现了自建、自销、装修、物业的全方位覆盖。”
“这些东西我给你笼统的说一下,你没事的时候再找行政部要一下旗下子公司的资料,详细了解一下。”
唐禹点头:“好。”
林青山又看了眼手表,起身道:“时间差不多了,该下班了。”
唐禹跟着起身。
不知道是不是他感觉错了,他感觉林青山好像已经迫不及待要走了。
林爸爸,你好歹是个老板,这么急着下班真的好吗?
他在心里吐槽。
林青山笑道:“那从明天开始,你就正式是我助理了。”
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