丁元英最擅长的就是经济和股市,“说起这个,我们国家粮食收储政策应该就是一个不错的办法。我国的粮食市场虽然是市场行为,但是,市场上的粮食价格如果过低时,收储机构就从市场上按保护价大量采购粮食。
如果市场上粮食价格涨的过高的话,收储机构就在市场上大量抛售粮食来稳定粮食价格。这就是平准机制,维护平准机制的资金也叫平准资金。”
“平准机制,那粮食无疑是最重要的了,这些国家已经做了,还有那些方面可以做的呢?”刘澈又问道。
丁元英无奈的摇摇头,“现在最令人担忧的无疑是房地产市场了。虽然亿达和恒太的危机解除了,但是,整个房地产行业依然很不乐观。尤其是,在国外资本的刻意挤压下,多重因素叠加在一起,如果放任不管的话,后果可能不堪设想。”
“房地产?这个体量太大了,不说全国,就一个沪市,”刘澈随手查了一下,“就有住宅9.78亿平方米,如果每套平均按90平方米的话,那么上海的城住宅就共有1000万套。
如果按每平方米10万的话,仅一个沪市,那就是90多万亿。这个体量,就是国家也没有能力托起来的。”
丁元英苦笑道:“房地产整个行业已经处在高位区间,所以,现在的股市一直在整数位上下来回拉扯,是不敢跌也不敢涨啊。”
刘澈一蹙眉,“如果把房地产比作股票的话,那么沪市无疑是龙头股,大盘股,同时也起着定海神针一样的作用。房地产价格不是不能下降,而是不能毫无限制的下降,就像前边说的,你把西瓜价格降到底,就被资本全部买走了。”
丁元英饶有兴趣的盯着刘澈,“你不会是想说,你打算在房地产行业搞什么平准机制吧?”
刘澈笑了笑,“我们就是先随便探讨一下,假设沪市地产是整个市场的龙头股,我们就把他当成一只股票来说。我们简单假设,如果房地产价格下跌,这里面有一半反正自己住怎样都不考虑卖的。卖的里面有一半是卖不掉也能慢慢扛住的。
那么就按四分之一的筹码是抗风险能力比较低的,90万亿的四分之一,那就是22.5万亿。他们所能承受的心理线假如是80%,也就是说首付部分可能跌没了,再跌他们可能就要恐慌性抛盘了,22.5万亿的80%那就是18万亿。
也就是说,仅仅要托起一个沪市的盘子,资金量就需要18万亿。”
丁元英笑了,“18万亿,加上一些波段操作,层层换手的话,换一次80%那就是14.4万亿,再换一次80%那就是11.52万亿,理论上是这样的。但这样只是损失分波段分散到大家身上了,三次80%,实际价格跌到原来的51%,每一阶段的损失是20%。”
刘澈想了想,说道:“这样还是不妥,51%,在股市里可能不算什么,在楼市里面,一个头部城市那就会蒸发几十万亿,后果太不可控了。
假如,给这些购房者提供20%左右的低息贷款,比方说年息3%,是否能够支撑他们渡过可能的危机呢?20%的贷款,18万亿,20%那就是3.6万亿。
当然,提供20%的贷款并不能解决根本问题,如果我们在九天互助基金下,专门成立一支房产互助基金,比如1000万的房子,给购房者提供20%也就是200万的贷款,让他们支撑几年应该是没有问题的。
200万贷款里面,20%通过协议方式购买成房产互助基金,如果基金年收益能够达到15%的话,就能够覆盖整笔贷款的利息了。”
丁元英算是听明白了,笑着说道:“你呀,还是心太善了,不过这个思路倒是很新奇的。这样,还可以有另外一种方式,就是200万的贷款,购房者如果没有其他用途的话,比如还掉其他利率比较高的贷款,那么实际除去每月提出来支付房贷的钱外,剩余的钱都买成房产互助基金,那样这个收益率就可以降低一些。
可能政策上有些需要规避一下,或者走保险的方式,提前约定好每月返还多少,收益高的时候可以有另外的分红部分。”
刘澈长呼了一口气,“思路可行就好,就是依据房产给予20%的信用贷,但是至少20%要购买我们的专项保险产品。保险产品每月的返还款,购房者可以用来还每月的房贷等支出。
收益好的时候,保险产品的分红部分也可以提前还这个信用贷,这个逻辑上是行得通的,就是这个保险的收益要求要严格一些。”
“谨慎一点,先用1000亿的额度试试水,低息贷款,如果对接的好的话,3点几的利息对银行来说是没有问题的。保险产品,5%的收益水平也不成问题。这实际上对购房者是无息,甚至还略有盈余了。”在讨论过程中,丁元英也不敢托大,也是尽量按照稳妥的来说。
刘澈这时又想到了一点,“差点忘了我们有权益交易平台了,这样,以九天权益融资担保公司的名义,在权益交易平台上购买20%的权益,资金直接对接保险公司的账户。假如这个权益每年的费用是3出头的话,我们还可以打成权益包,以每年3%的收益在权益交易平台上交易该权益包。这样的话,我们的资金压力就大大减少了。”
丁元英不由得一拍腿说道,“对呀,这样的话,这整个资金链就趋于完美了。下来可以召集银行、保险、权益融资担保公司仔细研讨一下,如果这件事情做成了,这可是多赢的局面啊。”
刘澈补充道:“把九天国际信用评级机构也加上,对权益的信用评级也要出具意见,就先拿沪市和绿城来做试点吧。如果效果可以的话,其他城市自然会有人去做的,这块盘子毕竟太大了,我们能把部分区域做好,起个示范作用就可以了。
不过,最终房产互助基金还是要搞起来的,这个的重要性可是堪比社保基金啊。”
这时丁元英突然意识到了什么,有些抑制不住激动的说道:“这样一来,实际上,最后我们可能变相的获得了巨量的资金池,这个资金池,很可能在未来我们和国外资本对抗的过程中,起到非常关键的,甚至是决定性的作用。”
丁元英抱着膀子,笑了的很灿烂,刘澈也反应了过来,开心的笑了。房地产这个巨大的堰塞湖,突然间,在两个人的心中不再那么让人心塞,开始变得温顺起来。
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